ВЫПУСК № 2.1

ВЫСТУПЛЕНИЕ В ГОРНО-АЛТАЙСКЕ
21.09.2011, ДЕНЬ 1

ЭПИГРАФ от автора заметки:

«Если хочешь сделать
что-то хорошо,
сделай это САМ»
Фердинанд Порше

Темы, затронутые при выступлении:

(автоматизированное оглавление заметки, срабатывающее при нажатии на тот или иной её заголовок)

1. Как нам сейчас, в реальном времени, практически и справедливо влиять на нынешнее наше жизнеустройство в системе ЖКХ?
2. Почему гораздо продуктивнее идти по пути именно нарастающего самоуправления, а не уповать на силу и возможности политических партий?
3. Революционный законодательный акт
4. А что лучшего с этой правовой возможностью нам ещё надо, если даже федеральным законом нам дано право самим решать нашу жизнь и самим определять наше жизнеустройство?
5. Кто в доме хозяин?
6. Два варианта аккумулирования денежных средств в жилых домах с непосредственным способом управления
7. А теперь статистика по линии управления многоквартирными домами
8. Что на самом деле такое есть народно-кооперативная власть?
9. Некоторые жители опасаются того, что их жилые дома не отпустит управляющая организация
10. Как работает кассир жилого дома и расчётный счёт в отношении того же жилого дома с непосредственным способом самоуправления им?
11. Разрешение вопросов с прилегающей к многоквартирному дому территорией
12. Как быть со вступлением в правовые отношения с ресурсоснабжающими организациями?
13. Сама практическая технология плавного перехода многоквартирного дома от способа управления им с помощью управляющей организации к способу непосредственного самоуправления тем же жилым домом
14. Сравнение эффективности законных способов управления многоквартирным домом
15. Выстраивание отношений с ресурсоснабжающими организациями
16. Благоустройство прилегающих территорий
17. Справедливое жизнеустройство

Расшифровка аббревиатуры и толкование некоторых понятий и терминов, используемых в настоящем выступлении:

• ЖК РФ–действующий Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• ЖКХ–жилищно-коммунальное хозяйство;
• МКД–многоквартирный дом;
• НПК–некоммерческий потребительский кооператив;
• НСУ–непосредственный способ управления МКД;
• ООО–общество с ограниченной ответственностью;
• СМУ–самоуправление МКД (тот или иной либо чистый метод НСУ, либо в комбинации с использованием некоторых редких достоинств двух остальных способов управления МКД через ТСЖ или же через УО);
• ТОС–территориальное общественное самоуправление;
• ТСЖ–товарищество собственников жилья.
• УО–управляющая организация по ЖК РФ (в Народе управляющая компания (УК));

Таймкоды с отекстовкой встречи:

(для ускоренного схватывания в ней одним взглядом основных мыслей и упрощённого ориентирования по ходу её изложения при повторных просмотрах и прослушиваниях)

Как нам сейчас, в реальном времени и в нашей стране,
практически влиять и справедливо делать
наше нынешнее жизнеустройство в системе ЖКХ?

00:12 – Межотраслевой баланс осуществить на практике весьма проблематично и нам не дадут его претворить в жизнь, пока не поймет то, что мы можем сделать сами себе во благо здесь и сейчас.

Очень давно уже занимаюсь воплощением на практике тех законов жизнеустройства, которые мы читаем, но не используем и не применяем себе во благо.

Всё, что происходит имеет право быть.

02:00 – Мои текущие компетенции для налаживания знакомства:

• Более 13 лет профессионально занимаюсь общественной работой.
• Живу в простом небольшом 8-ми квартирном деревянном доме города Томска. В нём избран старшим дома.
• У нас есть советы улиц. В одном из них избран руководителем.
• Есть в Томске микрорайон, где проживают примерно 25000 человек. В нём действует совет микрорайона от общественного фонда, который уже оформлен как юридическое лицо. В нём являюсь председателем совета.
• Затем идет район в городе Томске с 500000 жителей. Есть в нём Кировский район. В нём уже являюсь председателем некоммерческого партнёрства и председателем совета территориального общественного самоуправления (ТОС).
• Дальше идёт уровень города. Здесь являюсь координатором совета самоуправления городом.
• Кроме того, являюсь председателем независимого профессионального союза предпринимателей Томской области.

Все перечисленные выше организации построены на принципах концепции общественной безопасности. Все они абсолютно справедливы. В них полностью и всегда сообща решаются вопросы, как лучше обустроить жить сообществу людей от уровня дома до уровня города.

03:37 – В перечисленной инфраструктуре должны быть зарегистрированные на каком-либо из уровней юридические лица, чтобы прикрывать простых людей.

Необходимо отметить, что до перехода на профессиональную общественную работу 7 лет был предпринимателем. Поэтому и в предпринимательской деятельности есть накопленный опыт, на основании чего и возник независимый профессиональный союз предпринимателей.

Многие предприниматели порядочные люди. Среди предпринимателей очень много хороших людей, хотя не все. Бывают всякие, в том числе и рвачи. Так вот эти порядочные и достаточно грамотные предприниматели, зная всё, что происходит вокруг них в их городе и стране, сделать ничего не могут, поскольку, если сегодня им открыто пойти против власти, то завтра у них бизнеса уже не будет.

Поэтому они дают мне информацию, где допускается несправедливость (то есть где-то закон порочный вышел, ущемляющий их права, где-то порочное решение мэр принял), а мной уже осуществляется по полученным от них сведениям выход на думу и депутатов для отстаивания интересов предпринимателей в сложившихся негативных ситуациях. То есть они сами пока то же самое не могут сделать, а мне предлагают, как приверженцу идеи справедливости в жизнеустройстве.

04:50 – Но кроме этого, необходимо коснуться самого главного.

В каждом городе, как считаю, нужно создавать, что нами уже и сделано, самоуправление, начиная от уровня многоквартирного дома до городского уровня (городской совет самоуправления) и далее вверх по нарастающему вектору.

Почему гораздо продуктивнее идти по пути
именно нарастающего самоуправления,
а не уповать на силу и возможности политических партий?

05:03 – Потому что в вопросе нашего жизнеустройства должны участвовать все, поскольку вопрос жизнеустройства касается и затрагивает всех, а не какую-либо часть общества, чьи интересы отстаивает согласно своей политической программе та или иная политическая партия, что в переводе с английского языка, как раз, и означает всего лишь «часть».

Взять, к примеру, координационный совет города Томска. В него входят и яблочники, и кэпэрээфники, и общественники с иными политическими воззрениями всяких других организаций, как то: по защите деревянного зодчества, по материнской заботе в детских садах и т.д. Для городского координационного совета общественного самоуправления, куда могут войти любые активные и небезразличные к своему жизнеустройству соотечественники, их политические взгляды и предпочтения абсолютно неважны, поскольку их всех объединяет общее стремление улучшить нашу жизнь.

Как только вы вопросы жизнеустройства начинаете решать на уровне какой-либо одной партии, куда входите, например, в КПРФ, то всё останавливается; партия Яблоко с вами работать уже не будет, партия Справедливая Россия также с вами уже работать не будет. То есть, как только вы начнёте вопросы жизнеустройства простых людей решать через партию, вы сразу станете неким обособленным кланом (частью) по правилу игры, навязанной профильным законодательством об общественных объединениях.

Сами подумайте, допустим, одна из партий побеждает на выборах, значит, в своей политике она будет отражать интересы не всех наших соотечественников, а лишь только какой то части из них , но решения и законы, принимаемые согласно той же политике будут обязательны для всего населения страны. Разве это справедливое жизнеустройство?

То есть там, где решение о жизнеустройстве простых людей принимают партии, справедливости никогда не будет. Партии могут лишь направлять, задавать правильный курс развития общества, а вот о своём жизнеустройстве соотечественники должны позаботиться сами, если действительно хотят хорошо и достойно жить в своей стране с ими же избранной властью, которая способствует благополучному жизнеустройству либо большинства, либо меньшинства в нашем обществе.

06:12 – Поэтому нам нужно самим вот эту справедливую систему делать с самого низа до самого верха.

Ещё в нашем распоряжении в городе Томске была и 13 лет успешно проработала городская общественная палата, которая сейчас перехвачена городской администрацией, где новый мэр решил, что городу Томску палаты снизу не нужны.

Смысл городской общественной палаты был прост.

Совет городской общественности (Томской городской палата общественности), который мы сами придумали ещё задолго до федеральных общественных палат, уже утверждённых Законом, собирался ежемесячно. В промежутках между сборами этого совета работали другие ещё советы палаты под руководством пяти сопредседателей (не нужно и не правильно на одного председателя всю общественную нагрузку вешать, все должны быть сопричастны к общественно значимым делам, но при этом нести персональную ответственность за порученное направление).

Ежемесячно на собрание совета городской общественной палаты приглашался тот или иной чиновник либо руководитель городского предприятия с отчётом о проделанной работе по своему профилю деятельности. В положении этой палаты, причём за подписью мэра, была сразу вписана обязанность чиновников непременно прибывать по приглашению на собрания её совета.

То есть, если мы на таком собрании совета разбираем, например, вопрос о благоустройстве города или о состоянии коммуналки, или о дорогах, или о транспорте, то любой чиновник, связанный по роду и профилю службы или работы с этим направлением, был обязан прибыть и отчитаться по нему. Куда же руководителю того или иного департамента ещё было деваться, если положение нашей общественной палаты уже подписано самим мэром?

Рассказываю об этом опыте потому, что ровно то же самое можно делать в любом городе (населённом пункте) и сейчас, причём на вполне законных основаниях. Нормальные администрации напрямую заинтересованы в такой активности своих горожан и даже выделяют под проведение подобных собраний свои помещения и часто большие актовые залы.

Мы сейчас работу своего совета приостановили из-за отсутствия таких помещений по причине неожиданных запретов на них со стороны нового мэра. Но скоро такое помещение на человек 80 у нас появится и проведение собраний совета Томской городской палаты общественности снова возобновится под новым уже теперь названием из-за противодействий мэра – «Городской дискуссионный клуб».

08:36 – Алгоритм работы нашей городской общественной палаты был тоже очень прост:

• Готовим сами вопросы.
• Проходим с ними по чиновникам нашей администрации.
• Советуемся со всеми специалистами и причастными к этому вопросу людьми о том, как правильно решить эти вопросы.

Например, вопрос автомобильный пробок в городе.

Во всех городах проблема пробок решается очень просто, если отбросить интересы недобросовестных лиц. А именно берёшь Правила землепользования и застройки, регламентированные Градостроительным кодексом РФ, и вносишь туда необходимые и достаточные нормативы применительно для данного, отдельно взятого, города. Например, в 100 метрах от проезжей части запрет на строительство капитальных сооружений, в 50 метров – запрет на строительство временных сооружений. И вся недолга!

После этого на месте любого снесённого малоэтажного старого ветхого дома вдоль основной улицы уже никто не сможет поставить новый дом с 9-тью этажам и выше. В этом случае городская администрация будет вынуждена этот освободившийся участок земли отдать либо под парковку, либо под рекреационный сквер. Город и ситуация с пробками начнут улучшаться.

Но сегодня в большинстве городских дум, где сидят крупные предприниматели строительной отрасли, учителя и медики, которые полностью зависят от мэрии, нормальных независимых горожан, искренне болеющих за свой город, у нас практически нет из-за голосования нашим неголосованием и низкой общественной активности наших сограждан. Приходится пока играть только на разности интересов аффилированных лиц, социальных группировок и политических фракций.

09:49 – Подчас получалось так, что мы разрабатывали и выдавали такие независимые рекомендации и в мэрию, и в областную администрацию и одновременно в СМИ, что органы власти и местного, и регионального уровней вынуждены были их выполнять.

Например, тот или иной представитель СМИ после очередной рекомендации нашей городской общественной палаты берёт интервью у мэра на каком-либо из проводимых им совещаний с общественностью. И, если во время такого мероприятия умело задать вопрос или умно выстроить интервьюирование мэр вольно или невольно обмолвится перед лицом общественности о перспективности той или иной нашей рекомендации, то далее ему деваться уже некуда, кроме как эту рекомендацию принять во внимание и воплотить в жизнь с помощью своего административно-инженерного ресурса.

Такая практика, опыт, да, и сама жизнь подсказывают и показывают, что неформальные и независимые общественные организации, сформированные снизу, а не спущенные властью сверху, подобные описанной выше Томской городской палате общественности либо то же самое с названием, изменённым на Городской дискуссионный клуб, должны быть во всех наших городах, чтобы в них что-то менялось в лучшую сторону в интересах всех жителей городов, а не только в интересах узкой группы лиц, приближенных к власти.

Революционный законодательный акт

10:27 – Создание таких общественных организаций зависит от силы личности, которая берётся за это дело. Такое дело всегда предстоит начинать в нелёгких условиях на общественных началах при поддержке сограждан в городе. Но лучше, если такое дело через некоторое время после старта подкрепляется финансовым контуром.

И вот четыре года (отсчёт от 2011 года) произошла великая вещь. Был принят в новой редакции Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Это революционный документ.

И он дал возможность, наконец-то, людям вставать и объединяться в те самые настоящие óбщины по их месту жительства, о чём наши соотечественники давно уже поговаривают и к чему стремятся и тянутся.

10:59 – В ЖК РФ предусмотрены три формы (способа) управления многоквартирными домами (МКД):

1. Управляющая организация (УО).
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
3. Непосредственное управление (непосредственный способ управления (НСУ)).

11:09 – Управляющие организации (в народе их называют управляющими компаниями (УК)) построены по принципу административно-командной системы. Человек, как был никем в системе ЖКХ, так  при них, при УО, таким же и остался. Квитанцию его даже не спрашивая прислали от УО, он заплатил. Чего-то там, может быть за, эту оплату на его доме что-то и сделают когда-нибудь, ни о чём его не спрашивая. Конфликт интересов от таких правовых взаимоотношение полный.

Деньги жителей МКД приходят в УО и там аккумулируются, поэтому только сама УО принимает решение сколько и чего сделать. Как правило, такое решение УО принимается в пользу ничего на жилом доме не делать. А народ вообще в стороне.

Так было и при Советской власти, когда в муниципальных а не коммерческих жилищно-эксплуатационных управлениях превалировала не погоня за прибылью, как сейчас, а сам Человек и рост его благополучия, причём за совсем мизерные и почти неощутимые для жильцов МКД коммунальные тарифы в отличие от нынешних заоблачных требований.

Советский строй был хорошим для Человека, бесспорно, но что по части ЖКХ было при нём неправильно, так это отторжение жильцов МКД от принятия решений по своим жилым домам, потому-то им сейчас весьма затруднительно подстроиться под нынешнюю реальную действительность для своего же коммунального блага.

Все граждане страны в Советскую эпоху были ни на что не влияющими объектами, а не субъектами управления. И только в верхушке Коммунистической партии Советского Союза номенклатурные партийные работники были в реальности субъектами управления. Что Политбюро КПСС решит, то и осуществлялось в жизни простых сограждан. Таким образом, продолжительный период времени в согражданах формировалось и вырабатывалось порочное иждивенчество и безоглядная вера в то, что коммунистическая партия о них всегда позаботится. Вертикаль партии в регионах также была отторгнута от управления своими районами и использовалась лишь для исполнительской реализации решений Политбюро КПСС. По сути, мы все в нашей стране принадлежали примерно 15 первым лицам из Политбюро КПСС.

Испытания истории, выпавшие уже на долю наших поколений, отчётливо показали, что такая советская социалистическая система в сфере ЖКХ не совсем оказалось правильной, когда наши сограждане были оттеснены от управления своими МКД, поскольку уже через некоторое время после Великой отечественной войны не смогла конкурировать по линии ЖКХ с капиталистической системой, хотя не следует исключать подрыв и уничтожение её изнутри особо рьяными и пригретыми КПСС псевдо-либералами и псевдо-демократами, кто существенно помог нашей великой стране рухнуть. В итоге социалистическая система развалилась на наших глазах.

Но раз социалистическая система не выдержала, значит, проверка её на прочность временем и последствия этой проверки имеют место и право быть. В том, что временно проиграли в холодном противоборстве социалистической и капиталистической систем, надо найти в себе силы признать, но никак ещё не побеждены и побеждены никогда не будем!

Из этого временного поражения мы должны вынести для себя полезный урок и, наконец, понять, что управляющая организация в сфере ЖКХ, как форма и способ управления МКД не должна существовать в принципе.

13:06 – Второй способ управления МКД, предусмотренный в ЖК РФ – это ТСЖ.

ТСЖ на порядок лучше способа управления МКД через УО, поскольку предусматривает задатки самоуправления жильцов МКД. Но в законе о ТСЖ прописаны такие вещи, что оплата жильцов ТСЖ за свет, тепло и т.д. считается по тому же закону доходом и облагается налогом, поскольку ТСЖ значится юридическим лицом. Дикость и юридический коллапс полный. Если при ТСЖ у тебя сосед пьяница и не оплачивает ни за тепло, ни за свет, то за него вынуждено и обязано платить ТСЖ в ущерб оплате от добросовестных жильцов.

Для чего так сделано?

Да чтобы людям затруднить объединяться. Чтобы они не могли сделать это и сплотиться даже через ТСЖ.

13:42 – И третья форма (способ) управления МКД – это непосредственное управление.

Вот тут, наши законодатели, избираемые нашим тотальным неголосованием в силу срабатывания инерции нашего иждивенчества с советских времён, немного, видимо, не додумали по линии закручивания гаек своим гражданам, а именно предоставили нам непосредственный способ управления МКД, что по логике вещей и правильному смыслу слова «непосредственный» из толковых словарей подразумевает весьма перспективную правовую возможность для собственников помещений и иных продолжительно проживающих жильцов МКД собираться вместе и самим на своих общих собраниях решать вопросы коммунального обслуживания своего МКД без участия УО и ТСЖ.

А что ещё лучшего с этой правовой возможностью нам надо,
если даже федеральным законом нам дано право
самим решать нашу жизнь и самим определять наше жизнеустройство?

14:00 – Что нами в Томске и сделано на сегодняшний день.

За год до принятия ЖК РФ в 2004 году нами был создан Союз защиты потребителей жилищно-коммунальных услуг. Мы целый год в рамках этой организации собирались каждую неделю с будущими хозяевами УО, разрабатывали с ними договоры и обсуждали иные вопросы ЖКХ. То есть за год до принятия ЖК РФ мы разобрались во многих  тонкостях ЖКХ, хотя до этого никто всерьёз вопросами ЖКХ не занимался.

В процессе этой общественной работы мы своим будущим УО подсунули хитрую ловушку. Мы предложили следующую вещь. А именно – не собирать самим УО плату за свет и тепло, чтобы потом самим же рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями в качестве посредника между этими организациями и жильцами МКД. Это же будет излишней нагрузкой для УО и ненужные хлопоты, отвлекающие от непосредственных функций УО по содержанию и текущему ремонту МКД.

Кроме того, было предложено УО назваться ООО, заключить с МКД договоры на обслуживания и взаимодействовать с созданными советами МКД с непосредственным управлением. Тогда УО не придётся собирать плату с жильцов МКД ни за тепло, ни за свет. И управляющие компании города пошли на это предложение. Если же бы они не согласились на наше предложение и вопреки ему начали собирать оговорённые платы для ресурсоснабжающих организаций, то применительно к ООО так же, как и к ТСЖ, такие сборы считалось их налогооблагаемым доходом и УО стало бы хуже в плане погони за прибылью. И они, эти УО, на том и поймались!

Поэтому на сегодняшний день в Томске 20% – это ТСЖ и почти 80% МКД с НСУ. Из чего (20%+80% = 100%) следует, что УО в городе Томске практически не существует.

15:36 – Хотя есть ООО с названием «Управляющая компания…» такая-то, но на всех МКД в Томске выбран НСУ, что где-то взаимодействуют и с УО, держащими технических специалистов ЖКХ на своём штате. Но на основании протоколов НСУ МКД в любую секунду могут отказаться от специалистов УО, от чего те же УО вынуждены стремиться работать лучше.

Такое взаимодействие МКД с УО допустимо, но чистым НСУ уже не является.

Мы на таких МКД недостаточно полноценных НСУ, ещё взаимодействующими с УО по остаточному принципу, проводим собрания. Только мной при этом курируются 30 таких жилых домов. В них уже давно решён самый главный вопрос для жильцов МКД: «Кто хозяин в доме?»

Кто в доме хозяин?

16:25 – По Закону хозяин в жилом доме вроде бы Человек (де-юре). Но, если он отдал свои деньги в УО и она ими распоряжается, и принимает решение о том, что именно делать по дому или Мерседес себе купить, то получается именно УО и становится хозяином дома (де-факто).

Поэтому первоочередным признаком, позволяющим понимать, кто всё же хозяин в доме, является вопрос аккумуляции денежных средств. У кого они аккумулируются, тот и хозяин дома.

Два варианта
аккумулирования денежных средств в жилых домах
с непосредственным способом управления

16:50 – В малых домах с количеством квартир от 30 до 50:

В них достаточно по одному обыкновенному избранному жильцами МКД кассиру (счетоводу) с обычной общей тетрадкой учёта, как в садоводческом товариществе. По предварительному решению общего собрания конкретного МКД такой кассиры по ведомости из той же тетрадки собирает с жильцов МКД или те же суммы что они платили в УО ранее до перехода на НСУ, или же гораздо меньшие суммы, если на то будет решение того же общего собрания.

Сбор производится по авансовому принципа, а не по факту, как при УО. То есть, например до 15 июня кассир собирает средства на июль. До 15 июня жильцы МКД сами к кассиру ходят, после 15 июня уже сам кассир обходит должников с напоминанием. При такой простой форме сбора денежных средств неплательщики в МКД исчезли почти полностью даже в самых бедных домах с алкашами. То есть, когда люди увидели положительные результаты НСУ, то даже алкаши стали платить своему кассиру за содержание и обслуживание своего МКД.

17:24 – В больших домах, где более 50 квартир сделано немного по-другому:

Коль имеемый у нас совет ТОС юридическое лицо, то это юридическое лицо имеет право открывать в банке сколько угодно безналичных расчётных счетов, что закреплено и в его уставе, а именно «для любого жилого дома Томской области». То есть, когда избранный жильцами председатель совета МКД, перешедшего на НСУ, выходит на меня, как председателя совета ТОС, то мне остаётся лишь направить отношение в банк на открытие для его МКД безналичного расчётного счёта. В банковскую карточку мною вписывается ФИО председателя того МКД, кто к нам обратился, и их бухгалтера. Меня в этой карточке нет.

Да, для меня, представляющего юридическое лицо ТОС, открыть и закрыть счёт для МКД возможно, но распоряжаться деньгами этого расчётного счёта у меня возможности нет, поскольку на этот счёт МКД от меня для банка даже нет образца подписи.

Банки ныне всем юрлицам выдают пластиковые карточки, а банкоматы сейчас на каждом углу, если подрядчик изъявит желание получить наличку за результаты своих выполненных на МКД работ и услуг.

18:07 – К примеру, что-то случилось в жилом доме, допустим, что-то рвануло , кран полетел. Председатель совета МКД тут же может подойти к банкомату, снять деньги и сразу расплатился с приглашённым слесарем за устранённую им аварийную ситуацию, а не ждать манны небесной от УО.

Мы никого из слесарей и электриков не берём в штат НСУ МКД. Есть два вида договоров с ними: трудовой договор при оформлении их в штат и гражданско-правовой на разовые работы, что не облагаются налогом. Все электрики и слесари, кто работает на жилых домах с НСУ, пристроены на штатах других организаций, отчисляющих по ним налоги в бюджеты соответствующих уровней власти. Зачем соцпакетные налоги таким электрикам и слесарям платить повторно? Подоходный же налог им надлежит платить самим по гражданско-правовому договору на разовые работы, услуги, оказываемые на домах с НСУ. МКД без юридического лица в этом случае налоговым агентом для начисления такого налога электрикам и слесарям не является.

Таким образом, в МКД с НСУ образуется полная экономия денег.

А теперь статистика по линии
управления многоквартирными домами

18:45 – Жизнь идёт, и, в ней выживают наиболее эффективные.

Когда прошло 4 года, нами на НСУ было переведено 30 жилых домов. Когда провели статистику по УО Томска, то узнали, сколько же из собранных денег УО используют на содержание и производство текущего ремонта в подопечных им МКД. Выяснено, что УО на эти свои непосредственные функции использует в среднем лишь 10% от 100% собранных с жильцов денежных средств. Такой же процент в 10% характерен и для УО других городов. Показанная процентная величина может иметь мизерную погрешность со знаком «+» либо  «–» лишь в зависимости от того, порядочный генеральный директор возглавляет УО или нет. В лучших УО этот процент может достигать 20%, в худших 0% и этих худших УО ныне, к сожалению, значительное большинство. То есть УО рассылают по домам квитанции, получают от жильцов деньги и ничего на их домах не делают и ногой туда не ступают пока какая-нибудь авария не случится на доме, которую можно было бы предотвратить надлежащим содержанием МКД и своевременным текущим ремонтом его инженерных систем.

Когда проверили ТСЖ, то выяснили, что из собранных с жильцов денег они, ТСЖ, тратят на содержание и текущий ремонт своего МКД в среднем 40%. Да, в ТСЖ 4 раза эффективнее, чем УО, используются собранные с жильцов денежные средства, но также не все 100%. При этом, как уже отмечено выше, ТСЖ вынуждено платить за неплательщиков, платить, как юридическое лицо, налоги с собранных от жильцов средств. ТСЖ в связи с этим гораздо тяжелее работать в сфере ЖКХ, даже чем псеводо-управляющим компаниям.

ТСЖ из собранных с жильцов МКД средств не получается использовать больше 40% ещё и потому, что в нём, как в юридическом лице, бухгалтер работать на общественных началах не может, требуется обязательно профессиональный бухгалтер, который меньше, чем за 15000₽ работать не будет. Для небольших домов вопрос найма профессионального бухгалтера вообще закрыт. В больших домах профессионального бухгалтера ещё как-то тянут, но всё равно эта нагрузка в купе с другими нагрузками очень велика даже для большого МКД. Председатель ТСЖ на большом доме также на общественных началах работать не будет, плюс неплательщики, за кого вынуждены платить другие платящие члены ТСЖ и т.д.

21:08 – Живая практика и опыт показали, что, если в доме меньше 100 квартир, то забудьте о ТСЖ. В данном случае ТСЖ не рентабельно. Если в МКД более 100 квартир, то можно подумать о ТСЖ.

Где ТСЖ выгодно?

ТСЖ выгодно в новом жилом доме, который заселялся 5 ÷ 10 последних лет. Квартира в них стоила примерно 2 миллиона рублей. Если для покупки квартиры в таком доме у вас нашлась обозначенная сумма, то платить за коммуналку вы будете.

Если дома советского времени, то там простые люди живут, поэтому 20% неплательщиков в них вам будет обеспечено при создании ТСЖ, а то бывает и больше.

Иными словами, если в новом доме живёт платёжеспособное население и в таком доме более 100 квартир, то ТСЖ можно создавать. Если же в доме менее 100 квартир и он построен в советское время, то лучше ТСЖ не делать, а ограничиться прекрасно работающим непосредственным способом управления.

У нас есть дома со 189 квартирами. Они были с ТСЖ. После того, как жильцы этих домов нахлебались всех платёжных и неплатёжных мытарств с ТСЖ, пришли после этого к нами и попросили помочь перевести мягко их дома на НСУ. Открываю сразу им после их общего собрания расчётный счёт в банке, после чего они работают в НСУ уже более 2 лет до сих пор и беды не знают. Рентабельность содержания их дома через НСУ повысилась сразу на 80%.

22:20 – Если маленький жилой дом – там кассир, а не наёмный профессиональный бухгалтер, и этого кассира (или иными словом, счетовода) в нём вполне достаточно, кто может быть избран из среды жильцов того же МКД и работать на общественных началах во благо своего МКД.

Принимают решения в маленьких домах Томска, в основном состоящих из 8, 10, 18 и чуть более квартир, общие собрания собственников помещений, которые способны собираться очень оперативно. Раз в несколько месяцев такое собрание созвали, порешали оперативно самое важное по дому и поручили к исполнению принятые на собрании решения председателю совета дома.

Что далее председатель совета МКД делает после такого очередного собрания, если у кассира на дому уже лежат собранные с жильцов денежные средства?

Он тут же обзвонил проверенных слесарей. Они посмотрели, сделали и с ними сразу расплатились. Спортивная и полезная состязательность при этом среди слесарей в ходу. Слесарь Ваня предложил устранить дефект за 10000₽ с таким-то качеством, Петя то же самое за 8000₽, Федя – за 6000₽. За 6000₽ с достойным качеством исполнения работ сошлись и устранили проблему по дому либо что-то усовершенствовали в инженерных сетях дома.

Но активом дом сразу ставится условие отобранным слесарям: «Если ты делаешь работу на доме, и, если сделанное тобой полетит в ближайшие 3 месяца, то ты это будешь бесплатно восстанавливать. Если согласен на такие условия, то мы привлекать будем тебя на наш дом всё время.» Идут слесари на эти условия только так. И малые дома при этом у нас в Томске сегодня содержатся в очень хорошем состоянии.

Одним словом, при НСУ всё получается легко, непринуждённо и с достойным качеством.

Почему зарплата нужна для бухгалтера в МКД с ТСЖ?

23:20 – Если бухгалтер в большом доме с ТСЖ, то, как уже говорил, он оперирует гораздо большими финансовыми потоками в нём, чем это есть в малых домах. Кроме того у него налоговая отчётность. То есть у бухгалтера на дому с ТСЖ очень много работы, которую он выполнять менее чем за 15000₽ и выше не сможет.

А у кассира на малых домах несложные проводки только за содержание и текущий ремонт МКД. Ещё 4 года в таких малых домах кассиры платили за вывоз мусора.

Сегодня же вывоз мусора нами выведен в отдельную квитанцию. Это, кстати сказать, хорошее нововведённое (ноу-хау) подспорье для содержания МКД, что было подхвачено администрациями многих городов.

Частный сектор на окраинах города, как правило, за вывоз мусора не платил и всё, поскольку в районе этого частного сектора не было и нет серьёзной организации, объединяющей частные дома во что-то одно целое, с чем можно было бы взаимодействовать. Операторам по вывозу мусора было предложено следующее, вода-то у всех есть, в том числе и у частников. А именно было предложено заключить Спецавтохозяйству агентский договор с Водоканалом. После этого Водоканал в свои квитанции добавил ещё одну строчку «выпуск из дома» или «водоотвод отходов» и тем самым перевели всех частников, а. значит, вместе с ними и жильцов МКД на прямые договоры с ресурсоснабжающими организации, как за свет и тепло. После этого с кассира МКД с НСУ была снята ещё одна нагрузка по оплате за вывоз твёрдого мусора (от автора заметки: после этого нововведения в Томске им воспользовались избранные нашим неголосованием законодатели и некоторые лукавые администрации ряда городов, введя и новую строчку от Водоканала по водоотводу отходов и вместе с тем, а не с исключением, как в Томске, отдельные квитанции от операторов вывоза твёрдых отходов).

При НСУ квитанции со счетами на оплату за свет, тепло, воду и мусор теперь приходят лично по прямым договорам каждому их жильцов МКД и совет дома этим вопросом ныне больше не заморачивается, сосредотачивая свои силы, внимание и денежные средства на содержании МКД и его текущем ремонте.

Если жилец при наличии таких прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями не платит по таким прямым квитанциям, то это уже его личные проблемы, а не проблемы всего МКД при НСУ, чего не скажешь о МКД с ТСЖ либо с УО.

Даже если подадут на такого неплательщика, например, теплосети, в суд, и, возможно, проиграет в нём первый, то к жилому дому с НСУ это уже не будет иметь никакого отношения.

И ещё есть существенная привлекательность у НСУ. Если у ТСЖ или УО есть долги, например, по теплу, то курируемые ими дома осенью не подключат к отоплению пока морозы не встанут. В МКД же с НСУ из 100 квартир, где 99 платят, а один не платит, никто не имеет права не подключить этот дом.

25:08 – Во всех 30 МКД с НСУ, которые ведутся мной, есть кассиры, сбор денег производится регулярно, неплательщиков нет. Их эффективность 80% ÷ 90%.

Почему именно 80% ÷ 90%, не 100%?

90% только потому, что на всех собраниях рекомендую 10% от 100% сбора оставлять на непредвиденные расходы активу совета МКД. Этого вполне достаточно и кассиру, и председателю совета МКД, (часто это одно и то же лицо), и ревизору.

Чтобы такие жилые дома с НСУ, не имеющие юридического лица могли пользоваться возможностями юридического лица, как выше уже было отмечено, нами создано товарищеское партнёрство, предоставляющее таким домам безналичные расчётные счёта в банках и прикрывающее достоинствами юрлица все эти 30 домов.

ИТАК: со 100% ежемесячно собираемых денежных средств в МКД с НСУ 10% отдаются активу совета МКД за их повседневную работу в интересах жильцов МКД, 80% отдаются или откладываются на работы по конкретному МКД, а ещё 10% отдаются в наше товарищеское партнёрство в качестве русской десятины на профессиональную юридическую помощь при защите МКД от разных рисков и на другие общие дела, на паспортное обслуживание, на консультирование, на контрольные функции (почти все ревизоры от МКД с НСУ района и города состоят в нашем совете товарищеского партнёрства), на подготовку и выдачу положенных справок и т.п.

26:13 – Получается, наше товарищеское партнёрство с юридическим лицом не вмешивается во внутренние дела каждого из 30 МКД.

Собранные ими с жильцов деньги только их и распоряжаются ими только они. А товарищеским партнёрством осуществляется лишь курирование новой нарождающейся и во истину народной структурной системы в сфере ЖКХ, поскольку, например, паспортными операциями МКД с НСУ без образования юридического лица заниматься по Закону не могут, а также не могут иметь внутри МКД должностных лиц.

Необходимые печати в нашем товарищеском партнёрстве есть. Все справки по месту жительства мы выдаём сами без проволочек, свойственных УО и иным инстанциям.

И это очень важно. Активы МКД теперь не зависят от администрации города теперь вообще. По сути, нами создана администрация снизу, то есть от народа. Иными словами, мы создали истинно народную власть, по-русски говоря.

Что на самом деле такое есть народно-кооперативная власть?

26:49 – Власть – это не только пальцем куда-то указывать, чтобы все туда побежали. Так только в армии оправданно. На самом же деле власть – это действительное право на принятие решения и у тебя на его реализацию есть деньги. И это всё, что необходимо и достаточно!

В жилых домах с НСУ жильцы сами принимают решения и деньги у них на их реализацию есть.

А мы  в лице товарищеского партнёрства помогаем им справки выдавать. Сейчас в каждом городе очень много всяких льгот, субсидий, пособий, о чём Народ бывает даже не знает, хотя на основании тех же наших справок многие могли бы этим пользоваться по праву.

Например, есть в России прожиточный минимум. У нас в Томской области – 62000₽. Если в квартире проживает определённое количество людей и их общий, вместе сложенный и поделённый на всех доход не превышает в итоге 62000₽ на одного члена семьи, то все, то есть каждый, из них имеют право получать из бюджета на банковскую карточку дополнительные субсидии для оплаты коммунальных услуг ЖКХ и другого. Такое есть во всех городах России, но неглубоко погружённые в эту тему некоторые наши соотечественники, нахватавшиеся вершков по методичкам от неадекватных персонажей, зачастую неверно и вредно эту возможность для себя истолковывают, ускоряя, тем самым свою встречу с судебными приставами.

По России существует очень много семей, которые о возможности получать для себя субсидии из федерального, регионального либо муниципального бюджетов на целевые расходы даже не знают и не подозревают.

Мы же в лице товарищеского партнёрства знаем всё и жильцов МКД, которые курируем, о таких возможностях исчерпывающе информируем и извещаем. И мы же для получения ими этих целевых субсидий все необходимые справки им выдаём.

27:49 – Каждый из наших жилых домов, когда делает первый протокол на первом своём организационном общем собрании собственников помещений перед переходом на НСУ, вносит в него следующий пункт: «Поручить совету ТОС по Кировскому району г. Томска в лице его председателя А.В.Остроушко консультирование, паспортное обслуживание, контрольные функции и т.д.», что становится нашим неким мандатом, чтобы открывать любые двери по нашим потребностям.

В любой инстанции, в том числе и в Управлении Федеральной миграционной службы России (УФМС), с чем соприкасаемся по роду своих паспортных функций показываем – вот протокол, мне поручили, все вопросы сразу у всех отпадают. И нас все признали, и администрация города спокойно воспринимает, и соцзащита нормально принимает, и УФМС принимает все наши справки, в том числе и справки с пропиской-выпиской. При этом никаких проблем не возникает.

28:48 – Это разные процессы – переход МКД на НСУ и создание некоммерческого товарищеского партнёрства или, как его ещё называют, ТОС из нескольких входящих в него МКД. Их можно параллельно вести и делать. Лучше, конечно, чтобы это уже всё было сделано. У нас в Томске совет ТОС существует и без сбоев работает уже 6 лет. Устав ТОС (некоммерческого товарищеского партнёрства) самый обыкновенный. ТОС прибыли не имеет. Все получаемые в нём от поступающих взносов средства расходуются на уставные цели.

Чистую практику вам пока ещё боятся давать, хотя ТОС – это самая настоящая социальная (потребительская) КООПератция.

29:37 – В МКД Томска юридических лиц не создаём, достаточно для них юрлица ТОС. На МКД достаточно создать совет жилого дома и больше ничего не надо.

Некоторые жители опасаются того,
что их жилые дома не отпустит управляющая организация

31:09 – Этот синдром инертности, инфантильности и иждивенчества остался ещё в наших соотечественниках с советской эпохи, когда за людей всё решали коммунистическая партия и правительство и, как правило, многие из этих решений оставались лишь на бумаге.

ЖК РФ своими положениями на этот счёт прямо говорит, что именно собственники жилых помещений принимают по этому поводу своё решение. Ни мэрия, ни управляющая организация принимают об этом решение, а именно собственники жилых помещений, из кого одни те, кто приватизировал числящееся за ни ними жильё с советских времён, а другие те, кто приобрёл жильё за собственные средства.

Те же, кто по каким-то причинам жильё своего владения не приватизировал, считается продолжительно проживающим в МКД жильцом, например, по служебному договору либо по договору социального найма и может представлять на общих собраниях собственников помещений МКД того, кто таким приватизатором на тот момент является в лице администрации населённого пункта, районов либо, допустим, градообразующего отраслевого предприятия, имеющего свой жилой фонд.

Но в Томске районные администрации, имеющие свой ещё оставшийся у них жилой фонд, молятся на нас.

Почему?

Да потому, что в этих районных администрациях те, кто курируют жилой фонд тоже работяги, как и мы. У них тоже 12000₽ зарплата, а объём работы по жилищному фонду своего городского района довольно большой. Эти сотрудники районных администраций относятся к муниципальным служащим. Они не политики, они специалисты, кому требуется профессионально решать коммунальные, дорожные, транспортные и иные вопросы городского хозяйства. Поэтому они поддерживают всё, что помогает им эффективно решать эти вопросы, в том числе поддерживают и непосредственное управление собственниками помещений своих МКД. Финансирование этих вопросов из городского бюджета маленькое, а проблем у населения много.

Таким образом, когда мы предлагаем продуктивную систему самоуправления МКД и она эффективно работает, то проблемы администрации исчезают и им ничего не остаётся, как только поддерживать нас.

С утра до вечера на момент начала нашей работы по переводу МКД Томска на НСУ в администрациях раскалялись телефоны от беспрестанных претензий жителей, отчего они не успевали выполнять другую положенную им работу. Как только количество МКД с НСУ в Томске стало увеличиваться, то администрации, наконец-то, облегчённо вздохнули от снижения на них нагрузки по приёму жалоб от населения по жилищно-коммунальным вопросам (за 4 года от наших домов с НСУ в адрес администрации не поступило ни одной жалобы).

А на кого жаловаться?

На кого, действительно, жаловаться, если жильцы МКД с НСУ сами принимают решения и у них на реализацию этих решений есть собственные средства, собранные ими же самими?

Поэтому на общих собраниях собственников помещений МКД представители администрации районов всегда голосуют за нашу форму и способ управления МКД в виде НСУ. А собственники помещений в МКД,  где уже были проведены такие собрания в пользу НСУ голосуют тоже практически единогласно.

33:09 – Организация НСУ в МКД и создание ТОС – это разные процессы, движущиеся навстречу друг другу.

Организация НСУ в МКД без образования юридического лица – это ЖК РФ.

Создание ТОС с образованием юридического лица – это Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Можно запустить раньше первый процесс, затем второй или наоборот, либо одновременно.

Пока регистрируется ТОС в регистрирующих органах паспортное обслуживание можно вести через временный договор с любым паспортистом любого крупного ТСЖ или УО.

То есть всё легко и оперативно решаемо, если подойти к этому с умом. Без наличия юридического лица невозможно решить только два вопроса: открыть расчётный счёт в банке и не решишь паспортный вопрос, но пути и способы разрешения и этих вопросах подробно разобраны уже выше.

Договор на паспортное обслуживание на постоянной основе пока ТОС создаётся либо в экстренных случаях лучше заключать непосредственно с паспортистом, а не с ТСЖ или УО, поскольку в последнем случае с оплаченных вами средств паспортист получит копейки и в следующий раз может начать вести свою работу в отношение жильцов МКД с НСУ без особого энтузиазма и рвения.

Как работает кассир жилого дома
и расчётный счёт в отношении того же жилого дома
с непосредственным способом самоуправления им?

35:41 – Расчётный счёт в банке в интересах того или иного МКД с НСУ открывает не сам МКД, а ТОС в лице созданного для этого некоммерческого партнёрства, но ТОС этим расчётным счётом не распоряжается.

В банковскую карточку каждого МКЖ с НСУ ТОС вносит реквизиты председателя совета такого МКД и бухгалтера, если таковой в МКД есть на общественных началах или на платной основе. Они-то, как раз и распоряжаются этим расчётным счётом, созданным для них от лица ТОС. А между ТОС и МКД при этом заключён агентский договор.

Если в жилом доме меньше 100 квартир, то можно организоваться и начать работать с использованием способа НСУ и без открытия расчётного счёта в банке, имея лишь своего кассира (казначея) в доме. Собранные с жильцов этим кассиром средства на коммунальные услуги не облагаются налогом по закону.

Разрешение вопросов с прилегающей
к многоквартирному дому территорией

36:46 – К каждом административном субъекте местного самоуправления, то есть в городах, сельских районах и иных населённых пунктах есть свои внутренние нормативные акты. Где-то 5 м, где-то 25 м от МКД считаются прилегающей к дому территорией.

А где-то вообще такой прилегающей к дому территории нет, тогда в таком случае лишь предел отмостки МКД входит в общее домовое имущество.

Но на практике жильцам хочется, чтобы рядом с их МКД были клумбы нормальные, дорожки удобные, поэтому выручает здесь общее собрание собственников помещений не только одного МКД, а уже всей улицы с МКД, жильцы которых прогуливаются мимо общих клумб по общим дорожкам. И на таком общем собрании многоквартирных домов улицы уже удобно решаются междомовые проблемы.

Нужен дворник для большей территории, чем участок одного МКД – не вопрос. У нас в Томске есть такие примеры. От каждого кассира МКД кассиру улицы МКД выделяется по 350 рублей в месяц на оплату дворника для уборки междомовых участков.

Есть другой пример. В сельской местности, недалеко от Томска есть уличный туалетом на 6 персон для нескольких старых МКД в округе. Его надо убирать. После общего решения жильцом этих прилегающих МКД сейчас вычищено всё, вымыто, блестит и даже лишней бумажки не лежит.

На мусорных баках, что, как правило, стоят рядом с МКД, также после таких вот собраний по самоорганизации улиц с МКД лишней пылинки не лежит, поскольку, как только от этих уже опустевших мусорных баков машина оператора по сбору твёрдых коммунальных отходов отъехала, междомовой дворник сразу выходит и подметает вокруг них рассыпанные остатки, так как этот междомовой дворник мотивирован на то теми деньгами, которые на его счёт также перечисляются кассирами МКД, расположенных по этой же улице.

Если этот дворник на неделю выпал по причине, например, запоя, то выделяемые ему средства со стороны кассиров МКД урезаются, чего не скажешь о дворниках от УО, кому по трудовому договору не платить в случае простоя гораздо сложнее, так как иногда УО этот простой даже не отслеживает. А ведь в отличие от УО кассиры МКД являются жителями тех же МКД на самоуправляемой улице и все выпадения дворника легко замечают. Поэтому междомовые и домовые дворники от МКД с НСУ работают, как часики. Объяснение тому простое – очень короткая связь между работой дворника и его оплатой от жильцов домов с НСУ.

Как быть со вступлением в правовые отношения
с ресурсоснабжающими организациями?

38:26 – По Закону договоры на теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и пр. могут заключаться напрямую между конкретным собственником помещения и ресурсоснабжающими организациями.

Подобные договоры с ресурсоснабжающими организациями бывают двух видов:

Один – это граждански договор без печатного носителя, а ещё точнее называется публичным конклюдентным договором, когда никакого письменного договора не заключается. То есть вы получили, например, тепло, к вам пришла за это квитанция, вы оплатили. Всё! Публичный договор после этого момента вашей оплаты между вами и ресурсоснабжающей организацией считается заключённым.

Эти правоотношения такие же, как в маршрутном такси. Вы согласные с тем, что она довезёт до объявленного ею места за такую-то объявленную цену, в неё сели. Водитель маршрутки согласен довезти вас до того места за объявленную цену. Вы оплатили этот конклюдентный устный договор. Получили за это проездной билет в качестве материального подтверждения этого договора, заключённого между вами и водителем. Доехали до нужного вам места на этой маршрутке. Все довольны.

Другой вид договора, на что вы имеете неотъемлемое право – это уже более серьезный и многостраничный гражданский договор на печатном носителе, когда в нём прописываете все условия вплоть, например, до температуры воды из крана горячего водоснабжения, его давление и пр.

При таком договоре на печатном носителе с тонкими условиями, прописанными в нём, можно делегировать свои права в отношениях с той или иной зарвавшейся ресурсоснабжающей организацией выбранному председателю совета МКД с НСУ или кому-то другому, кто по нему с лёгкостью сможет отстоять в суде ваши права на получение качественных коммунальных услуг.

ОТСЮДА СЛЕДУЕТ ВЫВОД:

Если вы приватизировали либо приобрели в собственность новую квартиру и оплатили после этого хотя бы одну пришедшую вам квитанцию от ресурсоснабжабющей организации, услуги чего вас сразу не устроили и не удовлетворили, то считается, что вы этой самой первой оплатой подтвердили своё пользование коммунальной услугой от бракодела и тем самым заключили с ним публичный договор на долгие лета своих мучений с ним.

Если же после некоторых мучений с ресурсоснабжающим бракоделом перестанете платить ему по его квитанциям в качестве некого неоформленного протеста или претензии, то при доведении этого противостояния до суда вероятнее всего проиграете бракоделу.

Поэтому лучше настаивать не на публичном конклюдентном договоре, а на обычном гражданском договоре с ресурсоснабжающей организацией на печатном носителей, чтобы у вас на руках остался правильно оформленный документ, что можно было бы предметно и конкретно представить суду вместо ничем не обеспеченных голых устных фраз от общепринятого устного публичного договора.

Публичные договоры хороши лишь тогда, когда на рынке коммунальных услуг преобладают добросовестные юридические ресурсоснабжающие субъекты, а не наоборот, как сейчас, с долларами в глазах без ответного участия с их стороны.

Сама практическая технология
плавного перехода многоквартирного дома
от способа управления им с помощью управляющей организации
к способу непосредственного самоуправления тем же жилым домом

40:11 – ЖК РФ.

Практическая технология вырыва от управляющей организации элементарно простая.

ШАГ №01

Первое с чего надо всё начинать, так это сходить в книжный магазин и купить Жилищный кодекс РФ. Как Отче наш прочитать его с карандашом раза два-три, чтобы всё понять в нём.

С 2011 года много воды утекло в плане развития информационных технологий, поэтому сейчас ЖК РФ для его изучения можно легко скачать из интернета или сделать закладку на него в браузере, чтобы не тратить время на поход в книжный магазин.

от автора заметки

Надо учитывать, что буквально перед настоящим слётом в июне 2011 года туда были внесены полезные, серьёзные и значимые изменения. Первое изменение в ЖК РФ коснулось системы ТСЖ, потому что там ранее, как и в УО содержался конфликт интересов. Председатель ТСЖ собирает деньги. Он же ищет исполнителей и сам исполняет. Хорошо, если в лице председателя ТСЖ порядочный человек. А во всех ли ТСЖ такие председатели? Нет!

У нас в Томске 50% ТСЖ по сути оказались ничем не лучше УО из тех, что ещё остались при большинстве МКД, уже перешедших на НСУ. Большинство председателей ТСЖ начинают тянуть одеяло на себя, потому что они в своих МКД деньги с жильцов собрали, они же с узким кругом правлении ТСЖ приняли нужное им решение, а народ как был оторван от управления своим МКД так и остался оторванным от него даже при новомодных ТСЖ. Получается ТСЖ со временем стало некой разновидностью УО.

Сейчас в ЖК РФ с новыми поправками предусмотрено разделение заказчика и исполнителя. В МКД с НСУ это уже сразу сделано. Теперь совет дома с ТСЖ на общественных началах. Теперь именно этот совет, а не председатель ТСЖ, аккумулирует и распоряжается собранными с жильцов деньгами. Именно совет в жилом доме с ТСЖ сейчас стал заказчиком того, что по дому делать и как. А председатель ТСЖ получил статус управляющего, исполняющего волю общественного совета МКД. Здесь теперь он не будет получать зарплату, но премию за хорошую работу может. В избранном жильцами общественном совете МКД с ТСЖ все получают зарплату и становятся некой маленькой УО внутри ТСЖ.

То есть исполнитель в лице председателя ТСЖ не имеет по новоизменённому ЖК РФ аккумулировать деньги. Конфликт интересов, таким образом, изменениями в ЖК РФ успешно расформирован.

42:28 – Группа.

Хоть один момент в этих шагах пропустите, всё, ваше НСУ не признают.

ШАГ №02 (организационный)

После ознакомления с законодательной базой в сфере ЖКХ следует создать в своём МКД группу активных единомышленников (для этого достаточно 3 ÷10 человек из жильцов МКД) и объединиться для начала в неформальный совет (комитет) жилого дома. Этим же самым может заняться и одиночка, если ладно скроена и всерьёз мотивирована идеей НСУ, чтобы суметь на себе вытащить всех своих соседей в НСУ. Но лучше и легче по этому направлению группой активистов в жилом доме.

43:06 – Реестр.

ШАГ №03 (организационный)

Когда группа активистов единомышленников собрана, составляется в совместе реестр МКД.

Что такое реестр многоквартирного дома?

Это обыкновенный список квартир, в котором есть графы:

• номер квартиры;
• площадь квартиры (эта графа наиболее важна, поскольку голоса жильцов подсчитываются через метраж площади их квартир, то есть через их площадную долю в МКД);
• фамилия основного квартиросъёмщика квартиры или собственника помещения;
• контактные реквизиты с ними.

Всегда как на подготовительном этапе к переходу на НСУ, так уже и в процессе признанного и работающего НСУ собирается полная разрешённая информация о жильцах, согласованная с ними.

43:51 – Подготовка к собранию.

ШАГ №04 (организационный)

После составления полного реестра по всему МКД и убеждения в том, что площадь квартир, находящихся в собственности жильцов составляет 51% и поэтому больше, чем площадь квартир, находящихся в жилищном фонде местной администрации, ранее созданным активом этого жилого дома готовится организационное общее собрание собственников помещений.

До него лучше провести информационное общее собрание с разъяснением намерения о переводе МКД на НСУ, чтобы у хотя бы части, а ещё лучше у большинства жильцов МКД возникла предварительная ясность и полное понимание выгодности для них же самих реализации этого намерения. Тогда активу единомышленников жилого дома легче будет дальше работать.

Первое организационное общее собрание собственников помещений следует проводить обязательно в очном порядке.

Даже если в МКД проживает 500 человек, всё равно первое организационное общее собрание собственников помещений должно быть очным. Пускай не все из 500 жильцов на него придут, а всего 100. Неважно! Если удалось кворум собрать на таком собрании, то оно и будет решающим в пользу перехода на НСУ.

Если же не удалось кворум собрать на первом очном собрании, то, значит, МКД не готов к НСУ и домовому активу после него следует продолжить проведение агитационно-разъяснительной работы с жильцами МКД с учётом недопущения прежних просчётов и слабой убедительности. Но при этом данное очное общее собрание со 100 из 500 пришедшими жильцами можно считать, как раз, информационным. После него все, кто на нём присутствовал, начнут лучше разбираться в вопросах НСУ и при дальнейших заочных голосованиях у них меньше будет возникать недопониманий по этому поводу.

Иными словами, если на первом организационном общем собрании собственников помещений не набралось кворума, то придётся проводить заочное организационное собрание, но тогда уже 100 присутствовавших на нём жильцов посредством сарафанного радио облегчат работу активу своего МКД.

44:51 – Протокол о первом проведённом организационном общем собрании собственников помещений в МКД.

ШАГ №05 (практический)

На первое организационное общее собрание собственников помещений выносится не менее 15 вопросов в обязательно порядке, решения по которым нельзя не принять.

Наброски этих обязательных вопросов, независимо от очного либо заочного проведения первого особо юридически значимого общего собрания собственников помещения:

1. Избрание председателя и секретаря для ведения собрания, если собрание очное (если же собрание заочное, то избирается инициативная группа, которая утверждает решения заочного собрания и счётная комиссия).
2. Принятие решения о расторжении договоров с УО, если таковые есть на печатных носителях (если дом на ТСЖ, то о расторжении договоров с ТСЖ).
3. Установление тарифа для жильцов по содержанию и техническому обслуживанию МКД с НСУ (тариф можно сделать больше, чем был от УО, но не рекомендуется делать его на начальном этапе действия НСУ меньше. Раньше деньги жильцов через УО уходили дяде Васе, живущим за рубежом в оффшоре. Нынешние МКД, как правило, в запущенном виде от УО, поэтому на первом этапе НСУ деньги понадобятся очень сильно, чтобы жилой дом привести в порядок. И только хотя бы через год, когда МКД будет приведен в норму для достойного проживания в нём, можно на очередном общем собрании собственников помещений поднять вопрос об уменьшении обозначенного тарифа).
4. Избрание официального совета МКД.
5. Избрание официального председателя совета МКД.
6. Избрание кассира МКД.
7. Избрание ревизора МКД.
8. Принятие решения об информационной доске для жильцов МКД, где кассир, ревизор и председатель совета дома могут давать расклад о поступлении и расходования на благо дома денежных средств от жильцов того же жилого дома.
9. Принятие решения о полноте и дополнении сведений в реестре МКД.
10. Принятие и утверждение протокола о проведении первого организационного общего собрании собственников помещений с подписью секретаря и председателя собрания (он может быть одновременно и председателем совета МКД). Если собрание проведено в заочной форме, то к протоколу прикладываются бюллетени от жильцов. Кроме того, к протоколу прикладывается лист результатов голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня собрания (счёт голосов производится по количеству квадратных метров квартиры каждого из собственников помещений МКД). Решение принимается, когда по тому или иному вопросу набирается в качестве голосов 50% от общей площади квартир в МКД плюс 1см.
11. Утверждение Перечня общедомового имущества.
12. И т.д.

47:10 – Рассылка протокола о первом проведённом организационном общем собрании собственников помещений в МКД, где принято решение в пользу перехода на НСУ.

После проведённого первого организационного общего собрания собственников помещений потребуется отпечатать 4 (четыре) экземпляра протокола:

1. Один экземпляр такого протокола остаётся у председателя совета дома или как ещё его называют – у старшего уполномоченного лица от жилого дома (данный протокол – это его пропускной мандат, куда бы он не пришёл).
2. Второй экземпляр отдаётся в ТОС, если таковой есть в районе города, городе или ином населённом пункте.
3. Третий экземпляр отдаётся в коммунальный отдел муниципальной администрации, чтобы там знали о том, что конкретный МКД уже самостоятельный.
4. Четвёртый экземпляр отдаётся в УО в качестве приложения к уведомлению УО о том, что конкретный МКД от УО ушёл. Причём, мы не просим УО отпустить наш МКД, а по действующему Закону всего лишь уведомляем УО о том, что с такого-то числа после принятия решения общим собранием собственников помещений МКД о переходе на НСУ в услугах этой организации более не нуждаемся. К данному уведомлению также можно сразу приложить просьбу о передаче председателю совета МКД от УО карточек паспортного учёта, технического паспорта на жилой дом, схем электроснабжения, теплоснабжения и т.п. Одним словом всю техническую документацию по МКД, перешедшему на НСУ. В Томске при таком законно оформленном подходе УО не смогли удержать у себя ни одного жилого дома из тех, где жильцы решили перейти на НСУ.

48:30 – После успешного совершения пяти предшествующих организационно-практических шагов для перевода МКД на НСУ далее начинается повседневная практическая работа председателя совета МКД и самого совета МКД, как такового, при поддержке самих жильцов МКД по приведению облика МКД и внутренних инженерных сетей в надлежащий вид и состояние.

ШАГ №06 (практический, повседневный)

Если маленький жилой дом с количеством  до 100 квартир, то с ежемесячным сбором средств с жильцов дома может справиться кассир. Если в доме более 100 квартир, то можно подумать уже и о расчётном счёте в банке через ТОС, памятуя о том, что любые банки за обналичивание средств забирают себе определённый процент (комиссию) за банковские операции.

Сравнение эффективности законных
способов управления многоквартирным домом

48:56 – Если МКД управляет УО, то эффективность её работы всего 10%. Если МКД управляет ТСЖ – в среднем 40%. Если МКД на НСУ – в среднем 90%, ещё 10% на оплату работы совета МКД,

Если же совет МКД отказывается от денежных вознаграждений, то КПД НСУ все 100%.

А в малых жилых домах на 8 ÷ 30 квартир Томска, построенных ещё в советские времена, советы и активы таких домов, как правило, от денежного поощрения за свою работу отказываются, поскольку удовлетворение получают за неё от видимых результатов облагораживания своих же жилых домов посредством приложения к этому своей активности и непосредственного участия при всём том, что ещё буквально вчера эти же дома отпугивали некоторой ветхостью, как внутри себя, так и снаружи.

Но при этом важная рекомендация даже для активов малых домов следующая. Настаивать на том, что каждая работа должна быть оплачена. Есть в Томске старшие домов, кто получает оплату и те старшие домов кто такую оплату не получает. И те и те порядочные люди. Но те, кто получает оплату, звонят с вопросами в пять раз больше, чем те, кто эту оплату не получает. Объяснение тому простое, У первых, чья работа оплачивается, ответственность выше, чтобы оправдать затраты на него со стороны жильцов МКД. Те, кто на общественных началах, тоже хорошие люди, но такой ответственности, как у оплачиваемых председателей совета МКД, уже нет.

Так что следует настаивать на оплачиваемости (вознаграждении) по возможности труда своего председателя совета МКД, кассира, ревизора и иных членов актива с конкретными функциями относительно МКД.

Выстраивание отношений с ресурсоснабжающими организациями

49:45 – По оплате за коммунальные услуги от ресурсоснабжающих организаций, как уже выше отмечено, каждый собственник помещений в МКД имеет с ними свой собственный прямой гражданский договор с ними и эти правовые отношения по большому счёту советом МКД не затрагиваются.

Со своей стороны совет МКД в лице председателя совета МКД, как уполномоченного от МКД заблаговременно заключает с ними ненормативные акты в интересах всего в целом МКД, а не отдельных квартир в нём, о разграничении балансовой принадлежности и ответственности по подключению, обслуживанию инженерных сетей и сооружений МКД.

Лучше такими правильно оформленными актами запастись заведомо, чтобы не аукнулись негативы в момент какой-либо возможной аварии на МКД.

Например, в правовых отношениях с Водоканалом в этих актах должно быть обязательно прописано: «Отсюда Ваши трубы, отсюда наши трубы». Без таких актов с каждой из ресурсоснабжающих организаций они при наличии в их распоряжении профильных ресурсов могут легко уклониться в момент аварии от выполнения своих непосредственных функций по её устранению за пределами отмостки МКД до первого их колодца. Также следует договариваться с электро– и тепло– сетями коммунальной инфраструктуры своего населённого пункта, а также с операторами по вывозу твёрдых отходов.

Заключает такие акты жилой дом через своё уполномоченное лицо. Как правило – это избранный председатель совета МКД – с протоколом первого организационного общего собрания собственников помещений в качестве своего мандата.

У нас хороший и забавный Народ. Чтобы для него не делал, всё равно плохим останешься. Поэтому ТОС’ам, которые помогают получить большим МКД расчётные счета в банках, не стоит брать на себя функции самоуправления каким-либо МКД, даже если жильцы его об этом настоятельно просят. У жильцов МКД у самих должно вырабатываться здоровое стремление к управлению своим жилым домом и личная ответственность за его содержание и техническое состояние. Так будет лучше для всех.

Приучайтесь в интересах своего же МКД самостоятельно и эффективно распоряжаться вами же собранными денежными средствами. Если ошиблись – сами на себя пеняйте, а не ищите виноватых вне себя.

Благоустройство прилегающих территорий

51:48 – По ЖК РФ, как выше уже отмечалось, придомовая территория МКД может ограничиваться всего лишь отмосткой дома, но это не значит, что это непреодолимый  и неразрешимый тупик для  развития благоустройства прилегающих к жилому дому территорий.

По Закону, всё, что лежит далее отмоски МКД принадлежит муниципалитету. Муниципалитет при этом обязан в своём бюджете предусматривать выделение на каждый квадратный метр придомовой территории денежные средства и на клумбы, и на озеленение. Но наше федеральное правительство часто хитрит и не даёт эти деньги муниципалитетам, дескать, зарабатывайте на это сами. А у муниципалитетов на благоустройство придомовых участков и территорий денег по разным причинам всегда хронически не хватает. Естественно муниципалитеты эти затраты пытаются правдами и неправдами спихнуть на жильцов МКД, на что по Закону такого права не имеют. А в реальности нам самим это благоустройство придомовых территорий надо.

Когда у МКД есть собственные денежные средства, то нет никаких проблем, чтобы купить землю, цветы, саженцы, песок, площадку построить и пр. для придомового участка того же МКД.

Когда же, например, цветочные клумбы междомовые, то ресурсы МКД складываются. Но для этого по такому же алгоритму, как и для перевода МКД на НСУ, следует подготовить и провести общее собрание жильцов уже нескольких МКД с НСУ, расположенных по одной улице. На таких общих собраниях, как раз, и решается предметно вопрос; делать ли детскую площадку для нескольких близлежащих МКД или нет. Сколько стоит? В 15000₽ ÷ 20000₽ уложимся. При положительном решении сбор с каждого МКД в равных долях – детская площадка строится. И никой выпячиваемой помощи депутатов при их предвыборных кампаниях для этого не требуется.

53:06 – При реализации решения  вопроса о строительстве детских площадок следует помнить о следующем важном кадастрово-правовом нюансе.

Параллельно со строительством междомовой детской площадке следует запустить ещё одни важный процесс. Называется этот процесс «изменение статуса территории».

Иногда бывает так, стоят близко друг от друга 5 ÷ 6 жилых домов в одном месте на одной улице в виде колодца и внутри их образуется большой двор. Вроде бы пустое место, где можно сразу поставить детскую площадку, разбить релаксационный сквер. Но, если не предпринять заведомо упреждающие практические шаги, а именно уведомить об этом кадастровый комитет (бюро), то  можно для своих МКД новые дворовые строения потерять.

Если в кадастровых планах по инициативе уполномоченного от МКД лица не появится отображение детской площадки или сквера во дворе нескольких МКД, то кадастровое бюро, находясь в своём праве, может легко передать эту дворовую площадь любому заинтересованному застройщику. Поэтому в часто наблюдаемых конфликтах интересов между новыми застройщиками дворовых территорий и самими жильцами МКД виноваты сами жильцы из-за своей нерасторопности, иждивенчества и правового невежества. А новый застройщик в подобной ситуации будет всегда юридически прав и выиграет в суде любой иск по этому поводу.

Поэтому:

Нашим соотечественникам было бы полезно научиться самоуправлению хотя бы через НСУ МКД, чтобы не попадать в неприятные для них и не в их пользу житейские ситуации, вынуждающие растрачивать гораздо большее количество своей энергии, жизненных сил и с запозданием идти на обострение, непременно жертвуя при этом чем-либо или кем-либо.

Взять за правило непременную проверку в кадастровом бюро статуса того или иного участка придомовой территории перед тем, как на нём что-то строить сообща.

У такого участка может быть два статуса в интересах стабильного развития благоустройства придомовой территории МКД:

1. Либо этот земельный участок должен находиться в собственности МКД, что продолжительно по оформлению, дорого и не за чем.
2. Либо этот земельный участок должен быть с измёнённым статусом территории, что более приемлемо для МКД. То есть на кадастровых планах вследствие здоровой и предусмотрительной активности жильцов МКД, приучивших себя к самоуправлению, должно быть заблаговременное отражение места общего пользования, например, в общем дворе нескольких МКД, чтобы оно юридически не досталось кому-либо из обладателей большей суммы денежных средств. Иными словами, требуется правильно документально застолбить дворовую территорию, прежде чем начинать на ней что-то строить. Для МКД с НСУ осуществление такой землеотводной операции совсем не сложно и не затратно.

ВЫВОД:

В системе налаженного самоуправления междомовые проблемы и вопросы решаются легко.

Справедливое жизнеустройство

54:27 – При хорошо и правильно организованном самоуправлении в МКД жильцы сами принимают решения. Они теперь при этом самоуправлении не объекты, кем были раньше, а полноценные субъекты, как права, так и управления в системе ЖКХ, то есть уже не ведомые, а ведущие, влияющие и воздействующие на объекты ЖКХ, которые ранее по отношению к ним были субъектами.

Поэтому мы в Томске МКД с НСУ не поглощаем посредством ТОС, а понуждаем с его же помощью к самостоятельной работе, оказывая им лишь необходимые консалтинговые услуги и разовую помощь с организацией банковских расчётных счётов для них. Любой МКД с НСУ быстро преображается в лучшую сторону, когда его жильцы начинают участвовать в самостоятельном самоуправленческом принятии решений по нему.

Люди от такого участия входят со временем во вкус, понимание и их лица меняются, становясь счастливее, каковых даже в советскую эпоху не было. У нас в Томске в МКД с НСУ даже алкаши стали платить по тарифу, утверждённому жильцами на содержание и техническое обслуживание МКД. А некоторые из них после перевода МКД на НСУ вообще бросили пить и стали трезвенниками. Причина того проста. У людей в МКД с НСУ появилась надежда, собственная значимость в коллективных процессах, мероприятиях и понимание того, что всё находится в их руках или лежит на поверхности, за чем следует только немного утрудить себя, наклониться и подобрать для своей же пользы.

Одним словом, власть самоуправления никогда не дают, власть самоуправления берут.

---