ВЫПУСК № 1 (ВВОДНОЕ ВЫСТУПЛЕНИЕ)

ЭПИГРАФ от автора заметки:

«Если хочешь сделать что-то хорошо,
сделай это САМ»
Фердинанд Порше

Темы, затронутые при выступлении:

(автоматизированное оглавление заметки, срабатывающее при нажатии на тот или иной её заголовок)

1. С чего начать переход на непосредственный способ управления многоквартирным домом?
2. Почему у нас сегодня такая неэффективная система содержании и технического обслуживания многоквартирных домов со стороны управляющих организаций?
3. Что такое прибыль?
4. А треугольник эффективных взаимоотношений при НСУ в системе ЖКХ очень прост

Расшифровка аббревиатуры и толкование некоторых понятий и терминов, используемых в настоящем выступлении:

• ЖК РФ–действующий Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• ЖКХ–жилищно-коммунальное хозяйство;
• МКД–многоквартирный дом;
• НПК–некоммерческий потребительский кооператив;
• НСУ–непосредственный способ управления МКД;
• ООО–общество с ограниченной ответственностью;
• СМУ–самоуправление МКД (тот или иной либо чистый метод НСУ, либо в комбинации с использованием некоторых редких достоинств двух остальных способов управления МКД через ТСЖ или же через УО);
• УО–управляющая организация по ЖК РФ (в Народе управляющая компания (УК));
• ТОС–территориальное общественное самоуправление;
• ТСЖ–товарищество собственников жилья.

Таймкоды с отекстовкой встречи:

(для ускоренного схватывания в ней одним взглядом основных мыслей и упрощённого ориентирования по ходу её изложения при повторных просмотрах и прослушиваниях)

00:02 – Есть Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). В нём очень чётко всё прописано. Например, люди привыкли говорить «управляющая компания», а такой формы организации вообще нет в ЖК РФ.

Есть три способа управления многоквартирными домами (МКД):

• Один называется – непосредственный способ управления МКД, то есть управление МКД непосредственно собственниками помещений, находящихся в этом же МКД.
• Второй способ – с помощью управляющей организации (УО).
• Ну, и третий способ управления МКД – с помощью ТСЖ – товарищества собственников жилья.

Эти способы управления МКД, конечно же, разные, но четвёртого нет. Четвёртым способом управления МКД может быть только разновидность трёх вышеперечисленных способов.

Когда жилым многоквартирным домом управляет УО, то люди, проживающие в нём, отстранены от принятия решений, касающихся благоустройств их же собственного дома, где живут. Они никто и звать их никак. Они обыкновенные плательщики денежной прибыли для УО. И это настоящая практика. Управляющая организация за жильцов МКД типа делает всё, но жильцы этого, как правило, не видят и их жизнь в доме не улучшается, а если всё-таки и улучшается, то черепашьими темпами.

01:02 – Управление МКД с помощью управляющей организацией – это очень плохой способ управления МКД по одной очень простой причине. Даже если УО гипотетически и теоретически работает хорошо, то люди всё равно оторваны от принятия решения по собственному МКД и поэтому они чужие в своём жилом доме. И их дом для них чужой.

Когда же жильцы имеют возможность принимать решение, как использовать собранные деньги (например, при рассмотрении вопроса; крышу ли сделать, как её сделать, заказать ли эту работу той или иной фирме), то они становятся субъектами принятия решений, а не объектами. А это, значит, что они уже сами своим МКД управляют и становятся его хозяевами.

01:32 – И при этом жильцы VRL совершенно по иному начинают относиться к своему дому.

Они уже и мусор не кинут, потому, что это его жилой дом и знаю, что за его деньги раз в месяц он уборщице будет платить или самому придётся убирать по подошедшей до него очереди.

Если жильцы не участвуют в принятии решений по своему дому, то думают совершенно иначе: «Зачем что-то самому по дому делать, если платим в УО, вот пускай УО и работает». И получается, жильцы МКД становятся иждивенцами, а затем превращаются в страдальцев и нытиков по поводу своей неблагоустроенной жизни в своём жилом доме.

Когда в Томске проверяли МКД, то нашили более половины жилых домов, в которых УО никогда ничего не делали за пять лет после реформы в жилищной сфере и ни один сотрудник УО в эти дома за те же 5 лет ногой не ступал.

Когда людей спрашиваешь: «Кто-нибудь из УО у вас в доме бывает?», то, как правило, получаешь ответ: «Нет. К нам только от УО квитанции на оплату приходят». Особенно это касается малых домов. В большие жилые дома представители УО иногда заходят, слесари, уборщики, дворники и т.д. А в малых домах даже сезонные опрессовки делаются лишь на бумаге. И приходят такие малые жилые дома без оказания надлежащих коммунальных услуг только квитанции на их оплату, что противозаконно.

02:31 – Поэтому не удивителен тот факт, что, когда в Томске мы начали реализовывать непосредственный способ управления (НСУ) МКД и люди посмотрели на его результаты, к нам выстроилась очередь. Мы не успеваем физически всех желающих сразу вывести на НСУ.

Эффективность НСУ не на.., а в 7 ÷ 8 раз, а иногда и в 10 раз всегда выше, чем управление МКД со стороны УО. То есть на те же самые деньги в 7 ÷ 8 раз больше работ на МКД производится. А это, значит, по В.И.Ленину, что победит тот и там, у кого и где выше производительность труда.

Так вот, при чистом непосредственном управлении МКД, когда аккумуляции денег производится на доме, где люди сами принимают решение, эффективность и производительность труда примерно в 2 ÷ 3 раза выше, чем при ТСЖ и примерно в 7 ÷ 8 раз до 10 раз выше, чем пир УО.

С чего начать переход на непосредственный способ управления многоквартирным домом?

03:18 – Первое, конечно же, следует узнать и посмотреть опыт других. Посмотрите, как работают ТСЖ и УО в своём городе, посмотрите по интернету опыт НСУ по стране. Таких примеров уже много.

Как правило, требуется разобраться самому и найти в своём жилом доме несколько единомышленников. То есть номер один – это для запуска работы в совместе по плавному переходу на НСУ собрать инициативную группу, которую не устраивает та жизнь, которая есть сегодня, и захочется сделать её лучше. Пускай это будет два-три человека и более из ваших соседей.

Второе, собранная инициативная группа должна проработать тот опыт, который уже есть. Всё есть в интернете, в том числе и мои видеолекции и выступления в Омске, Горно-Алтайске и т.п. Следует сделать так, чтобы собранная инициативная группа загорелась открывающимися перспективами НСУ для своего жилого дома, и, чтобы у её участников появилось желание работать по этому направлению.

А если у инициативной группы появилось желание, то потом уже идут организационно-технические вещи:

• Это подготовка реестра по своему МКД для последующей подготовки к информационному, а затем и к общему организационному собранию собственников помещений и иных продолжительно проживающих жильцов того же МКД.
• Это, естественно, более тщательная проработка ЖК РФ в части НСУ.
• Это сама подготовка и проведение первого общего организационного собрания собственников помещений МКД, где составляется протокол с не менее 17 до 25 пунктов о переходе на НСУ (если сразу по каким-то вопросам общее решение в этих пунктах не принять, то далее это может вылезти боком).

04:44 – На первом общем организационном собрании собственников помещений МКД следует сразу решать и в первоочередном порядке вносить в протокол решении по следующим вопросам:

1. И какой тариф установить в жилом доме при НСУ.
2. И выбрать председателя совета жилого дома при НСУ.
3. И выбрать сам совет жилого дома при НСУ.
4. И выбрать ревизионную комиссию жилого дома при НСУ.
5. И способы дальнейшего оповещения в упрощённой форме жильцов жилого дома при НСУ об очередных и внеплановых общих собраниях собственников помещений (по ЖК РФ положено оповещать всех жильцов за 10 дней обязательно).
6. И как информировать жильцов жилого дома о решениях, принятых советом МКД при НСУ между общими очными либо заочными собраниями собственников помещений того же МКД.
7. И как информировать жильцов жилого дома о расходовании денежных средств, собираемых казначеем МКД при НСУ.
8. И обязательно о создании и месте информационного уголка МКД для его жильцов.
9. И о том, где и у кого будут храниться протоколы решений общих собраний собственников помещений при НСУ.
10. И т.д.

То есть все вопросы правильнее решить сразу на первом общем организационном собрании собственников помещений МКД, чем откладывать их на потом, и протоколом эти решения закрепить.

05:21 – Естественно, перед организационным общим собранием следует провести информационное общее собрание жильцов МКД, чтобы люди поняли, о чём именно вы с ними разговариваете.

В МКД, где до 100 квартир, для проведения очного и решающего общего собрания жильцов особых проблем нет. Но, если всё-таки очное собрание, например, во дворе на детской площадке провести сразу не получается, то инициативной группой активистов МКД готовится заочное собрание.

Но сначала, то есть до заочного собрания, следует настойчиво пытаться провести очное, живое собрание, чтобы люди прониклись идеей НСУ в непосредственном контакте (глаза в глаза) с инициативной группой активистов МКД и могли бы задать ей вживую свои вопросы, всё понять, и далее уже узнавать её участников в повседневной жизни и при дальнейших благоустроительных преобразованиях своего дома. А уже только потом, если не получается собрать кворум на очное собрание, то инициативной группой МКД готовятся заочные бюллетени.

05:48 – После непременных формальностей с общим собранием собственников помещений МКД и оформления протокола по нему следует обыкновенная техника, складывающаяся из следующих процедур:

• Из УО или ТСЖ забираются карточки паспортного учёта.
• Из УО или ТСЖ забирается технический паспорт МКД.
• Оповестить все ресурсоснабжающие организации о том, что в МКД проведено общее собрание собственников помещений МКД с решением перейти на НСУ с предоставлением копии протокола этого собрания.
• Уведомить администрацию города (иного населённого пункта) о том же.
• Обязательно уведомить свою УО о том, что ваш жилой дом перешёл на НСУ (не попросить УО, чтобы ваш МКД отпустили бы, а именно уведомить о том, что ваш МКД в услугах той же УО больше не нуждается) и приложить к этому уведомлению копию протокола проведённого собрания по данной повестке. После этого уже можно сразу начать аккумулировать собираемые с жильцов МКД денежные средства по принятому собранием тарифу на содержание и текущее обслуживание своего МКД.

06:19 – Если малый дом (пускай о 30 квартир), то можно не тратиться на заведение кассиров , а аккумулировать собираемые средства на коммунальную услугу – содержание и текущее обслуживание своего МКД, через избранного на общем собрании казначея с домовой книгой или тетрадью учёта коммунальных сборов и спокойно без всякой указки со стороны УО этими средствами распоряжаться в интересах благоустройства своего МКД.

Все договоры с ресурсоснабжающими организациями и иными третьими лицами при НСУ гражданско-правовые. Не обязательно кого-то брать в штат на малом жилом доме.

06:33 – На большом доме можно создать и юридическое лицо, если в него войдут ещё несколько VRL с НСУ.

Это может быть либо партнёрство, либо какая-то наиболее подходящая форма из разновидности кооперативов (от автора заметки: к такому модулю из нескольких МКД на НСУ может подойти даже и некоммерческий потребительский кооператив по З-3085-1 с частичным периодическим возвращением части паевых взносов в виде таких новаций, как результаты оказания коммунальных услуг по содержанию и текущему обслуживанию МКД).

Юридическое лицо при осуществлении НСУ объединяет в одну структуру несколько больших домов для упрощения непосредственного способа управления сразу в нескольких МКД. Такая структура уже позволит производить аккумуляцию собираемых денежных средств посредством полноценного расчётного счёта в банке для юридического лица. Но даже при такой сплочённой схеме объединения интересов в сфере ЖКХ каждый МКД всё равно будет распоряжаться своими деньгами, собранными от своих жильцов.

Партнёрство или кооперативы в сфере ЖКХ для состава из нескольких больших МКД – это полезная и вполне жизнеспособная открытая и легитимная схема общей организации, при которой возможно привлекать к благоустройству МКД более классных профессионалов, выбираемых жильцами или советами МКД.

В данном случае председателю совета каждого МКД можно заключать агентские договоры между своим жилым домом и администрацией междомового юрлица.

06:57 – Самое главное при этом то, что у МКД останется важнейшая вещь – это выбор подрядчиков и условий договоров. А именно прямая возможность и право самим жильцам через общее собрание или через избранный ими же совет жилого дома выбирать для своего МКД либо соседа-слесаря в лице дяди Васи либо подрядную организацию по слесарным работам. А также самим выбирать условия договоров о выполнении запланированных и намеченных  работ или за 3000₽, или за 23000₽.

Жильцы МКД, как непосредственно сами, так и через свой совет МКД, могут необходимую работу заказать даже у прежней или иной УО при условии, если в них есть подходящие квалифицированные специалисты по работе на инженерном оборудовании внутренних систем и строительной конструкции МКД. Но в такие отношения со специалистами от УО лучше вступать на один вид работ, а не  садить их на абонентские договоры, поскольку при абонентских договорах у специалистов УО резко падает стремление к достижению высокого качества при выполнении заказанных работ.

Аккумуляция денежных средств на жилом доме, то есть переориентация правил денежных потоков, является одной из главных и принципиальных отличительных и привлекательных черт НСУ от УО и ТСЖ.

08:09 – На одном жилом доме при НСУ юридическое лицо не создаётся, иначе такое может будет воспринято и расценено как ТСЖ со всеми вытекающими последствиями.

Если всё-таки создадите на одном жилом доме юридическое лицо, то это сразу отчёты в налоговую инспекцию, как для обычного юрлица с формой ООО. То есть все собранные жильцами деньги на ЖКХ начнут считаться налогооблагаемым доходом. Оправданно, как выше уже отмечено, создание междомового юрлица (от автора заметки: здесь относительно предупреждения и рекомендации не создавать юрлицо для одного жилого дома возразил бы спикеру выступления, поскольку, например, накапливаемые средства той же упомянутой выше формы некоммерческого потребительского кооператива (НПК), создаваемого для удовлетворения нужд и потребности жильцов пусть и в получении качественных коммунальных услуг, что не претит Закону и не нарушает его, налогом не облагаются и при этом НПК по своей организации и устройству ничего общего с ТСЖ не имеет).

А поскольку агентский договор этого междомового юрлица заключается с каждым МКД, то аккумулируемые деньги в этом юридическом лице не облагаются налогом, потому что эти деньги не являются деньгами междомового юрлица, так как по тому же по агентскому договору междомовое юрлицо просто предоставило советам МКД возможность пользоваться его расчётным счётом и всего лишь.

На каждом МКД с НСУ тоже нет налогов по одной простой причине – там нет юрлица и нет налогового агента в отношении МКД.

Отсюда и эффективность НСУ в сравнении с УО и ТСЖ, и, кроме того непосредственная сопричастность жильцов МКД к принятию решений по своему дому. Живая практика в течение семи лет использования, продвижения и популяризации НСУ показала следующее. Жильцы ни одного МКД с НСУ назад в какую-то там УО или ТСЖ возвращаться не желают, потому что жить лучше хотят все, а платить за это желательно меньше тоже хотят все. Мы в Томске этих двух пунктов достигли.

Почему у нас сегодня такая неэффективная система содержании и технического обслуживания многоквартирных домов со стороны управляющих организаций?

09:16 – Ладно бы, если все из нас были жулики. Но ведь не может быть такого, чтобы все были жуликами по всей нашей стране. Значит, причины неэффективной работы УО заключены в системе. То есть сама система УО не позволяет им работать эффективно.

С одной стороны, у УО тоже очень большие общие налоги, большие затраты на аренду всевозможных помещений, ангаров, цехов, к тому ещё зарплатные налоги. Но самое главное системно нарушена та   принципиальная вещь, что на западе, да, и у нас уже сегодня назвали бы конфликтом интересов.

Если УО сама аккумулирует деньги, сама определяет фронт работ по МКД и расценки за неё, не спрашивая об этом никого, сама эти работы выполняет, то это и есть прямой конфликт интересов.

Разве при таком раскладе УО будет заинтересована в улучшении качества обслуживания МКД и в уменьшении платежей?

Да никогда!

Что такое прибыль?

Любая УО – это непременно ООО с основной целью получения прибыли, что определено ей Законом и отражено в её уставе. Иными словами, это значит – как можно меньше вложить и как можно больше получить. Разница при выполнении этих намерений и есть прибыль. Так вот, любая УО в лице ООО для прибыли и создана. Поэтому о благоустройстве МКД и благополучии Человека УО будет думать в самую последнюю очередь. Поэтому же УО никогда не будет заинтересована в уменьшении коммунальных платежей и в увеличении объёма и улучшении качества работ.

10:32 – А у нас при НСУ, когда собственники помещений сами принимают решение по линии ЖКХ, от тех же собственников наоборот по сравнению с УО исходит прямая заинтересованность что-либо полезное по благоустройству дома сделать с меньшими затратами и лучшим качеством. Зачем, например собственникам помещений МКД переделывать крышу каждый год, когда им лучше сделать её сразу так качественно, чтобы лет 20 к ней после её ремонта вообще не подходить.

То есть НСУ изначально экономически правильно системно построен. А способ управления МКД через УО изначально системно поострен экономически неправильно.

А треугольник эффективных взаимоотношений
при НСУ в системе ЖКХ очень прост

Исполнитель оказания коммунальных услуг при НСУ, как это было при УО, не должен аккумулировать у себя денежные средства.

В треугольнике три угла. В первом углу треугольника заказчик и это собственники помещений МКД и иные жильцы, которые выбирают, какие работы по своему МКД требуется выполнить в первоочередном порядке, и, принимают решение на выполнение таких работ. Во втором углу треугольника эффективности – исполнитель заказанных работ. И, наконец, в третьем углу та продуктивная рабочая система, которую мы создали при НСУ – это и правильная налаженная организация хранения денег и распоряжения ими, это и создание юридического лица при необходимости и т.д.

Если короче, то НСУ = ИСПОЛНИТЕЛЬ + ЗАКАЗЧИК + ХРАНИТЕЛЬ. Эти треугольные составляющие  должны быть всегда разделены. Только в этом случае система ЖКХ работает с повышенной эффективностью.

Если такого  треугольника эффективности с взаимоувязанными между собой углам нет, то и эффективности в системе ЖКХ нет. Это точно так же как в электродинамике: не может быть разности потенциалов в одной точке. Чтобы разность потенциалов возникла и потёк ток, требуется  эти потенциалы развести на оптимальное расстояние между собой, и, чтобы эти потенциалы были разные.

11:52 – Когда люди  переходят на НСУ, то становятся хозяевами своего МКД. А когда у Человека возникает чувство хозяина, то отношение к своему жилому дому становится совершенно другое, чем прежде. Жильцы своего МКД начинают подсказывать, что как правильно делать. При периодическом проведении собраний между жильцами невольно возникают более дружественные отношения, что способствует становлению в МКД как бы большой дружной семьи. И это происходит во всех жилых домах, где уже осуществлён переход на НСУ. Это большой плюс.

12:16 – Но есть и небольшие минусы в НСУ, потому что люди у нас тоже не идеальные.

Иногда, причём особенно часто в тех МКД, где советы МКД не работают с людьми, бывает так, что председателя того же совета выбрали и далее иждивенчески посчитали, что пусть он всё сам в МКД и тянет, а мы типа тебе сядем на шею, свесим ножки и ещё вперёд подгонять будем.

Что интересно; до НСУ было УО. Люди деньги хоть как-то в УО платили, хотя ничего практически со стороны УО не делалось. А вот теперь, когда при НСУ деньги от жильцов перенаправлены в жилые дома, а не в УО, попробуй что-то не сделать сейчас и сразу. Требовательность жильцов при НСУ резко повышается.

Поэтому всегда стоит помнить, что, даже если вы избрали своё руководство из активистов МКД в совет, руководителями остаётесь в своём МКД всё равно вы все. Это ваше, поскольку вы в общих собраниях участвуете. Это не один председатель совета МКД должен на себе всё тянуть, кому даже пускай и доплачивают.

Когда люди начинают понимать, что МКД при НСУ – это что-то коллективное своё, вот тогда-то эффективность управления своим жилым домом резко и повышается. Сопричастность жильцов к общим делам в своём МКД и правильность выбора решений по нему – залог непременного успеха НСУ. При этом люди становятся порядочнее и чище, чем раньше, а негатив, когда-то возникавший между ними, постепенно уходит и выветривается сам собой.

Есть, конечно же, всегда, как и в любой среде, отдельные индивидуумы, кто будет помехой НСУ. Бывает так, поскольку это жизнь, что одной половине дома может показаться, что другой половине дома больше ремонтного внимания уделяется при НСУ. Но это также всегда решаемо при компетентном большинстве жильцов, поддерживающих НСУ.

Эти рабочие моменты и вопросы всегда разрешимы с людьми даже в том контексте, что можно, например старшим подъездов выдать средства на то, чтобы одни по своему подъездному желанию поставили пластиковые окна, а в другой подъезд покрыл эмалью стены подъездных площадок и далее в таком же духе в сотворческом ключе.

14:09 – Но общие вопросы решаются всё равно за счёт общих денег. Они собираются сообща, а потом, скажем так, на усмотрение советов подъездов МКД можно проявить свою инициативу.

Самое главное, что следует вынести из этих пояснений и уточнений, то, что все вопросы при НСУ решаемы.

К примеру, не нравится  компетентному большинству жильцов МКД то, что тополя во дворе слишком высокие, готовые упасть при сильном ветре. Деньги на доме теперь при НСУ есть, провели собрание, приняли решение, завтра специальные службы приедут и правильно по всем положенным нормам спилят эти тополя. Всё моментально решилось. Захотелось двери сделать, деньги-то есть. Пожалуйста. Тут же без проволочек и хождения по мукам, как раньше, сделали. Подходящих компаний для этого действа немерено в любой газете с рекламными объявлениями.

Иными словами, деньги у МКД есть, дела в МКД и для МКД делаются. Если же денег в МКД нет, то дела в МКД и для МКД не делаются.

14:47 – А когда в МКД создают типа общественный совет самоуправления при УО, то воз и ныне там. При такой уродливой форме НСУ советы в МКД вроде есть, а денег нет. Все деньги при таком мнимом раскладе самоуправления многоквартирным домом по-прежнему поступают в УО. Поэтому такие подставные советы, замыкающиеся на УО, в Народе прозваны так: «Поговорили и разошлись».

А когда общественное самоуправление имеет свои деньги, то это сила и тот самый народный источник власти, о котором прописано в Конституции РФ, чем часто кичатся те, кто не понимает, что это такое на самом деле.

Чтобы этой своей народной властью, которая лежит вокруг нас, правильно воспользоваться и её умело применять, стоит сперва научиться этому без помпы и закидонов, начиная с правильной постановки НСУ в своём МКД. Берите её и пользуйтесь.

Сможете после налаживания НСУ в МКД создать уличный комитет НСУ – вот в вашей власти и улица.

Хотите хорошие клумбы? В каждом жилом доме этой улицы с НСУ есть деньги. Скинулись и прекрасные цветы редких растений купили для посадки. Пожалуйста!

Хотите в микрорайоне детскую площадку сделать? Не дали на это деньги муниципальная администрация и муниципальные депутаты… Не вопрос! Опять-таки в каждом жилом доме с НСУ нашего микрорайона есть свои деньги. Сложились и поставили желаемую детскую площадку. Пожалуйста!

Вам не нравится ваш прежний депутат, который ничего путного не делает ни для города, ни для района, ни для людей, игнорируя наказы своих избирателей? Что ж, и это уже не помеха для развития. У нас ведь теперь в микрорайоне уже появилось много жилых домов с НСУ, жильцы которых давно сплотились и сдружились на ниве НСУ и ныне могут в депутаты выдвинуть из своих же рядов того проверенного в деле активиста, который будет заботиться о людях…

Одним словом, власть никогда не дают, власть берут.

---