ВЫПУСК № 3

ВЫСТУПЛЕНИЕ В ОМСКЕ
20.11.2011

ЭПИГРАФ от автора заметки:

«Если хочешь сделать
что-то хорошо,
сделай это САМ»
Фердинанд Порше

Темы, затронутые при выступлении:

(автоматизированное оглавление заметки, срабатывающее при нажатии на тот или иной её заголовок)

1. Практические технологии, как брать свои дома и свою жизнь в свои руки
2. Об эффективности и рентабельности трёх законных способов управления жилыми многоквартирными домами
3. Почему Жилищный Кодекс РФ позволяет навести порядок на наших улицах и в наших микрорайонах, хотя написан для жилых домов?
4. Правильная организация выплат специалистам, оказывающим коммунальные услуги и выполняющим текущий ремонт в самоуправляемых жилых домах
5. Ничего сложного в самоуправлении своим жилым домом нет
6. Для чего нужны советы жилых многоквартирных домов?
7. Об общих собраниях собственников помещений жилых многоквартирных домов
8. О ресурсоснабжающих организациях в системе самоуправления
9. Рекомендации о первоочередных действиях домового актива на жилых домах с самоуправлением
10. Технология сбора денежных средств на содержание и техническое обслуживание домов с самоуправлением
11. Ошибки в самотолковании некоторых положений ЖК РФ
12. Важные функции советов больших жилых многоквартирных домов и советов территориальных общественных самоуправлений
13. Как удалось при продвижении системы самоуправления в жилых домах взять и сменить собственников в муниципальном жилом фонде?
14. Как складываются отношения жилых многоквартирных домов, что уже на самоуправлении, с монополистами в системе ЖКХ?
15. О капитальном ремонте жилых многоквартирных домов за счёт прежнего собственника, то есть за счёт муниципалитета
16. Каким документом утверждается состав общего имущества жилого многоквартирного дома и где регистрируется данный документ?
17. Могут ли уже существующие территориальные общественные самоуправления оказывать помощь в открытии для больших жилых домов расчётные счета в банках или потребуются новые?
18. Где взять помещения для работы в интересах жильцов при самоуправлении?
19. Когда кассир дома собирает деньги с жильцов, каким документом он пользуется?

Расшифровка аббревиатуры и толкование некоторых понятий и терминов, используемых в настоящем выступлении:

• ЖК РФ–действующий Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• ЖКХ–жилищно-коммунальное хозяйство;
• ЖЭУ–жилищно-эксплуатационное управление (участок);
• МКД–жилой многоквартирный дом;
• НСУ–непосредственный способ управления МКД;
• ОДН–общедомовые начисления по домовым счётчикам;
• СМУ–самоуправление МКД (тот или иной либо чистый метод НСУ, либо в комбинации с использованием некоторых редких достоинств двух остальных способов управления МКД через ТСЖ или же через УО);
• ТОС–территориальное общественное самоуправление;
• ТСЖ–товарищество собственников жилья.
• УО–управляющая организация по ЖК РФ (в Народе управляющая компания (УК));

Таймкоды с отекстовкой встречи:

(для ускоренного схватывания в ней одним взглядом основных мыслей и упрощённого ориентирования по ходу её изложения при повторных просмотрах и прослушиваниях)

Практические технологии,
как брать свои дома и свою жизнь в свои руки

00:08 – До моего выступления вам уже дали принципиальную разницу между деятельностью товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющей организацией (УО) (в Народе УО называют ещё управляющей компанией или УК). Другой спикер, выступивший до меня, попытался объяснить следующее. Если мы не поймём, что происходит наверху, то никогда не сможем внизу у себя, в жилых многоквартирных домах (МКД), навести порядок. То есть нам иногда надо подниматься немного выше, чтобы понимать, что от чего зависит. Со своей стороны попытаюсь всё это связать в одно целое на примере нашего практического пятилетнего опыта в городе Томске.

01:21 – Мы 5 (пять) лет назад, когда только произошла жилищная реформа, не стали долго ждать, поэтому новообразованная тогда УО с правопреемством от прежнего жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ) смогла управлять нашим домом всего лишь 3 (три) дня. Эта УО прислала жильцам нашего дома свёрстанный на коленке протокол, в котором предлагали себя в качестве управляющего субъекта.

Настоящая обстановка в сфере ЖКХ по городу Томску для убедительности нижеследующих тезисов

01:54 – У нас сейчас в Томске официально 20% МКД с ТСЖ. Примерно 80% МКД с непосредственным способом управления (НСУ), что по своей сути и является самоуправлением в жилых домах. Классические УО в Томске не существуют вообще, их нет у нас в природе, они отсутствуют юридически в нашем городе. Но это не означает, что УО сдали свои позиции. Сейчас они пытаются всякими обходными путями придать себе некий гибридный вид технически-эксплуатационных подразделений (типа обслуживающих организаций) и подладиться под симбиоз с НСУ. Но и такой симбиоз – это совсем не то, что мы хотим для себя, и совсем не то, что нам нужно для справедливого жизнеустройства.

Классические УО при нарастании МКД с НСУ в Томске и ширящемся отказе жильцов МКД от их услуг, которые зачастую можно назвать услугами лишь с большой натяжкой, смекнули, что МКД с НСУ возможно подчинить снова себе, если денежные потоки от жильцов МКД перевести опять на себя, а не на старшего малого жилого дома либо председателя совета большого жилого дома, что должно быть свойственно именно МКД с НСУ.

Поэтому все жильцы МКД с НСУ, чтобы не совершать новых роковых ошибок, на которые их склоняют, и, к чему их же подталкивают гибридные УО, должны отчётливо для себя понимать – у кого деньги, тот и хозяин жилого дома. Если деньги по-прежнему собирает УО даже у тех МКД, что уже с НСУ, то эта УО и является хозяином этого дома. Если же деньги с жильцов собирает казначей дома или они аккумулируются на специальном расчётном банковском счёте, закреплённом за МКД с НСУ, то хозяевами своего дома уже являются жильцы, как это и положено, как это справедливо и как это здраво.

ВЫВОД:

В тех жилых многоквартирных домах, где правильным юридическим путём осуществлён уход от УО и переход на непосредственный способ управления, но где при этом УО по-прежнему продолжает собирать денежные средства с жильцов на содержание и обслуживание того же МКД, то такое самоуправление МНИМОЕ и ЛИПОВОЕ.

04:17 – Чтобы уйти от МНИМОГО и ЛИПОВОГО самоуправления к РЕАЛЬНОМУ в чистом виде самоуправлению в малых домах (до 50 квартир) избирается кассир (казначей дома). В таких домах кассиры вполне справляются со сбором коммунальных платежей с жильцов своих МКД за содержание и обслуживание домов. Большие же жилые дома (более 100 квартир) заводят для себя, для сбора средств, через наше территориальное общественное самоуправление (ТОС) специальные расчётные счета в банках. Советы МКД с НСУ также как и прежде при УО или при ТСЖ, рассылают жильцам квитанции. Но денежные средства последних собираются уже на доме, а нее в УО и не в ТСЖ. И распоряжаются этим деньгами уже только подотчётный совет МКД c НСУ или общее собрание его собственников помещений, которое делегирует часть полномочий всё-таки совету дома. В этом случае жильцы становятся не ведомыми правовыми объектами, а полноценными юридически самостоятельными субъектами, свободно выбирающими правовые объекты для собственного руководства и управления своими МКД. Именно это качество превращает жильцов в истинных хозяев своего МКД с НСУ, а не в отстранённых от участия в управлении своим МКД лиц с номинальным статусов собственников помещений, как это есть при УО или в немного меньшей степени отстранённости при ТСЖ.

Когда деньги собираются на доме с НСУ, то не потребуется беспрестанно унижаться перед УО и тратить своё драгоценное время в ожидании, когда она соблаговолит оказать ту или иную коммунальную услугу.

04:53 – Вот эту элементарную установку со сбором активами денег на домах мы в Томске осуществили 5 лет назад. Даже наши дома старой постройки, пятидесятилетней давности, преобразились при этом настолько, что депутаты от районов с этими же домами затем спрашивали у нас том, когда же и кто успел отстроить такие элитные дома в их районах? J

СМИ иногда сообщает, что после введения изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) в домах с большим, чем 12 квартир НСУ якобы организовывать нельзя. ЛОЖЬ ПОЛНАЯ. Нет в ЖК РФ такой фразы. Откройте его и сами посмотрите. Там примерно так написано: «Если в МКД более 12 квартир, то при организации в нём НСУ требуется ещё договор с действующей УО». Просто законодатель в этом посыле исходит из того, что в доме с большим, чем 12 квартир гораздо сложнее внутренняя инженерно-коммунальная инфраструктура и для её обслуживания и ремонта нужны сертифицированные специалисты, которых в конкретном доме может не оказаться. При этом в том же посыле нет никакого императивного указания на передачу УО вместе с договором ещё и права на сбор средств с жильцов. Поэтому СМИ, видимо, по заказу и в интересах УО недобросовестно лукавят.

Когда аккумулирование денежных средств производится именно на доме, то все городские УО начинают круги нарезать, чтобы добиться заказа от совета дома на выполнение коммунальных услуг, а у совета дома при этом возникнет возможность выбора специалистов УО, чего жильцы его были раньше лишены, когда этот же дом был привязан лишь к одной УО и от неё безмерно зависел.

При таких новых отношениях с УО МКД, где уже осуществлён уход от УО и ТСЖ и переход на НСУ, те же УО вынуждены снижать свои тарифы и расценки на предоставление ремонтных работ в домах, поскольку благодаря именно НСУ инициирована здоровая конкуренция между городскими УО.

В Томске процесс перехода МКД на НСУ уже не остановить. Поэтому через несколько лет ни ЛИПОВЫХ МКД с НСУ, ни ЛИПОВЫХ УО в Томске больше не останется.

06:44 – Когда в дом идёт УО, то у неё, как у коммерческой организации, одна основная цель, предписанная Законом → ПРИБЫЛЬ, а не Человек.

Что такое Прибыль?

Как можно меньше затратить и как можно больше получить и собрать с этого доходов. Разница, полученная между этими действиями, и есть ПРИБЫЛЬ.

Те МКД с НСУ, которые организовали самоуправлением в чистом виде, то есть с аккумулированием собираемых денежных средств на доме, вошли в наш союз, а именно в наш районный ТОС.

В некоторых же МКД с мнимым НСУ, где не стали вникать глубоко в принципы самоуправления и сбор денежных средств отдали на откуп УО, ошибочно посчитали, что теперь с НСУ смогут контролировать УО.

Как бы не так!

Ни одному из известных нам советов МКД с мнимым НСУ не удалось поставить УО под свой полный контроль. УО, собирая с разрешения советов МКД денежные средства с жильцов всё равно, как и раньше, принимают решения, особенно по тарифам, без учёта мнения, предложений и пожелания жильцов. Захотят в 2 раза увеличат тариф, а захотят и в 3 раза. Жильцы от участия в принятии таких решений снова отстранены и изолированы. Поэтому жильцам противодействовать такому задиранию цен в таком случае вновь проблематично. УО всегда свои расценки на что-нибудь спишут.

УО, подгоняемые потребностью в увеличении своей ПРИБЫЛИ, хитро поступают. В одном из отчётов УО мы нашли даже такую курьёзную вариацию: «Разбита клумба около дома в декабре месяце». На самом же деле Народ этой клумбы и в глаза не видел. Именно такими вот нелепыми приписками УО повсеместно списывают средства из собранных с жильцов денег вместо того, чтобы запускать и использовать их на благоустройство подопечных МКД. На какое-то время можно обмануть людей, но продолжительно обманывать их не получится. На каком-то этапе развития и совершенствования ЖКХ подобными обманами УО сами себе выроют могилу, изничтожат и упразднятся, как рудиментарный анахронизм в системе ЖКХ.

УО ещё могут просуществовать и прослужить там, где в МКД проживают полностью деградирующие жильцы (спивающиеся алкоголики, социопаты и пр.) или наоборот, где в МКД проживает чрезмерно зажиточное и состоятельное население (богатенькие буратино), кто на расходы ЖКХ не обращает никакого внимания. Таким нет разницы 500₽в месяц, 1000₽ или более, лишь бы с них ничего не спрашивали и за них всё делали.

ВЫВОД:

Если вы не научитесь управлять своей жизнью, то всегда найдутся те, кто захочет вами управлять.

И это прописная истина.

Если ты не занимаешься политикой, то политика обязательно займётся тобой.

Об эффективности и рентабельности трёх законных способов
управления жилыми многоквартирными домами

09:55 – Владимир Ильич Ленин в своё время очень верно и правильно сказал: «В будущем противоборстве разных социально-экономических систем победит тот, у кого будет выше производительность труда».

Анализ производительности труда и рентабельности многих УО, ТСЖ и чистого без примесей (настоящего) НСУ за истёкшие 5 лет показал следующее.

Управляющие организации:

В УО из каждых собранных 100 рублей только 10 рублей действительно идут на обеспечение содержания и техническое обслуживание МКД. А это всего 10% рентабельности при способе управления МКД через УО. И это среднее значение, поскольку мы нашли всего несколько УО из 70-ти в Томске, которые возглавляют более-менее толковые генеральные директора, кто дотягивает рентабельность в своих УО до 20%. А в большинстве УО рентабельность 0%. Такие УО, собирая деньги с жильцов, даже не ставят себе задачи что-либо делать по подопечным домам. За 2 ÷ 3 года многие УО даже ногой не ступали в эти дома. В действиях таких УО прослеживается оскорбительный принцип: «Если бараны платят за ничто, то пусть и дальше платят».

Товарищества собственников жилья:

ТСЖ немного эффективнее УО, поскольку, как правило, актив ТСЖ проживает в своём доме, от которого избраны, и сами по нему принимают решения, иногда советуясь с жильцами. Поэтому во вред себе решений принимать не будут. Но относительно ТСЖ есть федеральный закон (статьи 135 ÷152 раздела VI ЖК РФ). А в нём прописаны не очень выгодные и тяжёлые для жильцов положения.

ТСЖ – это объединение граждан не только по жилищным деньгам за тепло, электроэнергию и пр. Если в МКД с ТСЖ есть ярые идейные неплательщики, то опираясь на законодательную коллективную ответственность ТСЖ. Добросовестно оплачивающие коммунальные услуги жильцы покрывают недостачу за таких неплательщиков, поскольку при классическом ТСЖ ресурсоснабжающие организации выставляют квитанции не на каждого из собственников помещений МКД с ТСЖ, как в некоторых случаях может быть даже при УО, а на само ТСЖ, как юридическое лицо, отвечающее за состояние того же МКД.

То есть одна квитанция от ресурсоснабжающей организации на жилой дом с ТСЖ.

При этом уже от самого ТСЖ в отношении каждого из жильцов своего МКД по Закону должна выдаваться одна квитанция со всеми строками, прописывающими обеспечение всеми коммунальными услугами.

В конце ЖК РФ есть важное заключительное положение о том, что, если какие-либо законодательные, подзаконные и нормативные акты противоречат в какой-либо своей части жилищному кодексу, имеющему большую юридическую силу, то они, эти законодательные, подзаконные и нормативные акты, должны признаваться судом незаконными.

Поэтому отдельные квитанции от каждой ресурсоснабжающей организации, направляемые напрямую каждому жильцу, являются законными только при непосредственном способе самоуправления МКД.

Недостающие из-за неплательщиков средства ТСЖ для оплаты квитанций от ресурсоснабжающих организаций вынуждена брать из своего фонда содержания и технического обслуживания МКД, поэтому эффективность и рентабельность ТСЖ хоть и выше эффективности и рентабельности УО, но никогда не поднимается выше 40%. Для МКД с количеством квартир менее 100 вообще невыгодны и разорительны (собираемых с жильцов средств в таких домах хватает всего лишь на зарплату председателя и бухгалтера ТСЖ, ни о каком ремонте и благоустройстве дома в данном случае и говорить не приходится).

Непосредственное самоуправление:

Эффективность и рентабельность МКД с чистым без примесей НСУ не менее 80% и может быть доведена даже до 140%. И это не ошибка! Если часть ремонтных работ по дому делается даром и бесплатно самими жильцами МКД с НСУ, где они почувствовали себя, наконец-то, субъектами и хозяевами своего дома, то с этой безвозмездной, но при этом очень качественной работы, потому что это для себя и своего дома, как раз, и натекает 140% эффективности и рентабельности МКД с НСУ.

Если активы МКД с НСУ отказываются от оплаты, а так поступают большинство, хотя подобный подход не совсем правильный, то отсчёт эффективности и рентабельности МКД с НСУ начинается с 90%.

Работа актива дома на общественных началах не всегда оправданна. Тот из актива, кого жильцы материально поощряют, более ответственно подходит к своей работе и не отказывается от неё в самый неподходящий момент, как это может сделать активист, выполняющий какие-либо важные функции для дома в безвозмездном порядке. Оплата трудозатрат активистов делает актив более стабильным без чрезмерной текучки кадров в нём.

В.И.Ленин был прав!

МКД с НСУ всегда быстрее приобретает достойный внешний вид и выглядят, как правило, гораздо выигрышнее, чем жилые дома под началом УО или ТСЖ. Объяснение тому простое – МКД с НСУ боле рентабельнее, поскольку целевым образом и наиболее эффективно расходуют денежные средства, собираемые с жильцов..

17:48 – В первый год после внесения новых изменений в ЖК РФ на НСУ перешло всего 3 жилых дома в Томске. Год прошёл. Народ посмотрел на резко преобразившиеся в лучшую сторону и быстро похорошевшие дома, убедился, что на всё денег хватает и стал более интенсивно инициировать вырыв от УО с переходом на НСУ. В следующие годы становилось по нарастающей 10, 20, 30 жилых домов с НСУ. А после этого в нашем Томске пошла уже лавина перехода МКД на НСУ. Сейчас рост нашей системы самоуправления в жилых домах ограничивается моими физическими возможностями, как председателя ТОС и руководителя паспортного отдела в нём.

Уже сейчас моего возвращения ожидают 1 девятиэтажка, 2 пятиэтажки и 1,5 десятка восьмиквартирников, чтобы получить от меня содействие в отлаживании НСУ и продвижении дальше в системе самоуправления в жилых домах.

При НСУ нам хватает всего 4 года, чтобы разваливающиеся дома (восьмиквартирники, которым более 60 лет) превратить в элитные жилые дом, привлекающие к себе внимание риелторов и потенциальных покупателей квартир в них и вместе с тем удивляющие взоры городских депутатов. Здесь необходимо заметить, что элитный вид и общее технически надёжное состояние этих домов с НСУ достигается в течение упомянутых 4-х лет на тех же самых тарифах, что оплачивались ранее УО.

19:11 – При вырыве от УО и переходе на НСУ не стоит сразу снижать тарифы на содержание и техническое обслуживание дома. Какие были тарифы при УО, такие на первое время и оставляйте. Когда общедомовое имущество и благоустройство дома будет приведено в пристойное и надлежащее состояние, тогда и можно станет выносить вопрос о смене тарифов на общем собрании собственников помещений в МКД с НСУ. Практика показывает, что если такой вопрос и выносится на повестку собрания поле 4 лет с момента перехода МКД на НСУ, то, как правило, он обсуждается уже в сторону повышения, а не уменьшения, поскольку все жильцы к этому моменту уже почувствовали себя хозяевами своего жилого дома. Что жильцы дома вместе для него нового и дополнительного пожелают, от того новый тариф и отталкивается.

На общем собрании одного из МКД c НСУ на улице Космическая, 26 доходило до того, что обращались ко мне за советом, чтобы прекратить собирать денежные средства с жильцов, поскольку уже не знали сами, что на нём ещё такого полезного сделать, так как до этого всё уже было отремонтировано сполна. Нами было подсказано: «Теперь начните облагораживать придомовой участок, ограждения кованные, фонтан для рекреации закажите и т.п.» Через пару недель после состоявшегося разговора фонтан уже стоит во дворе. И это не сказки. Это реальный сегодняшний день в Томске среди жилых домов с самоуправлением в них

ВЫВОД

Самое главное, что следует сделать, чтобы сказка стала явью – это самим взять свои жилые дома в свои руки.

20:38 – Администрация везде разная. На дома с НСУ в нашем районе Томска районная администрация молится.

Почему?

Да потому что мы с них сняли головню боль. Оттуда часто просят ещё взять под наше крыло новые дома, которые остались у них на балансе. Дают фамилию активных людей в этих новых домах и просят сходить туда, провести собрания. Ведь они приходят на свою службу в администрацию, а там уже телефон раскаляется об беспрестанных жалоб по вопросам ЖКХ. И так продолжается беспрестанно целый день, отчего на решение других важных вопросов по району времени не остаётся. Денег на решение вопросов ЖКХ в домах у районных администраций тоже мало. Ресурсоснабжающие организации теперь для районных администраций частники и первые в пользу жильцов своего района ныне могут только просить, а не требовать, как раньше при жилищно-эксплуатационных управлениях.

С нашим НСУ в жилых многоквартирных домах мы снимаем эти головные боли с администраций районов и города Томска

Для районных и городских администраций это хорошо. Поэтому они всегда тремя руками за нас. Отсюда во многих домах, где большинство ещё не приватизированных квартир, а, значит, числящихся за  муниципальным жилищным фондом, на общие организационные собрании собственников помещений прибывают представители администраций по доверенностям, от городских районов это обычно руководители отделов по ТОС, и голосуют своими муниципальными квартирами за нашу систему НСУ, так как увидели её эффективность, особенно на малых домах. Большие же МКД под НСУ администрации районов пока отдают неохотно.

Почему?

Потому, что когда создавались УО, то большинство из них возглавили бывшие работники администраций. И ещё бывшие ЖЭУ поделили между собой районы города со стоящими в них жилыми домами, которые, как лакомый для них кусок, отдавать без боя не хотят. Так как таких УО в Томске создалось около 70-ти, то здоровая конкуренция между ними образовалась. Но при этом возможность выбора жильцами УО, как правило, ничего не меняет и равносильна смене шила на мыло, поскольку, как уже выше пояснено, деятельность УО в её основе направлена в первую очередь свою прибыль, а не на Человека, то есть не на обеспечение благополучия жильцов обслуживаемого УО дома. Какая разница; или тебя волк загрызёт или медведь съест?

22:50 – Из всех МКД, которые перешли на полное и чистое без примесей НСУ ни один обратно к управлению через УО или через ТСЖ не вернулся. Когда спрашиваем жильцов таких МКД с НСУ, то в ответ слышим: «Жалеем, что не перешли на НСУ гораздо раньше».И это не сказка.

23:37 – Для тех, кто уже зажёгся на НСУ и захотел организовать в своих жилых домах самоуправление, очень важно начать с формировании актива из инициативной группы активистов в своих жилых домах, которые со временем поднаторели бы в ЖК РФ, чтобы сбить их с толку сторонними лицами стало затруднительным делом. Без сплочённой инициативной группы активистов на доме все усилия и работа активиста одиночки по переводу МКД на НСУ могут пойти насмарку.

Почему?

При НСУ в отличие от УО и ТСЖ нет на доме юридического лица. Без юридического лица вопрос по сбору денежных средств с жильцов ещё как-то можно решить.

Но есть два вопроса, которые без юридического лица самоуправляемый дом решить самостоятельно не может.

Первый вопрос – паспортное обслуживание. По закону паспортисты – это должностные лица. А их может назначить только юридическое лицо.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713 (с изменениями и дополнениями) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (ПП-713).

от автора заметки

Если у вас в доме 3 ÷ 4 квартиры, то, конечно же, можно сделать домовые книги. Но в большом доме это неоправданно по трудоёмкости её правильного ведения и заполнения. Но с этим вопросом успешно и легко справляется наш районный ТОС с юридическим лицом, чему дома с НСУ добровольно делегировали полномочия и функции по части паспортного обслуживания своих жильцов.

Паспортист – это не только прописка-выписка. Это все положенные справки (в нашем ТОС они исполняются не по анахроническому заявительному праву, а по современному справедливому уведомительному праву), что делает жизнеустройство наших людей проще, а саму их жизнь легче. Это заверка документов, копий паспортов, копий свидетельств о рождении и т.д. А самое главное все справки для получении жильцами положенных субсидий и пособий по социальной защите.

Второй вопрос – администрации не слишком-то распространяются и информируют нас о том, на что мы имеем право. Мы это своим юридическим лицом делаем за них, сопровождая эту работу необходимыми бесплатными консультациями. А, честно говоря, у нас достаточно много прав по Закону. Например, кто-нибудь знает, что в неблагоустроенных домах жильцы имеют право получать бесплатные талоны в баню? При такой работе в пользу жильцов из домов с НСУ в нашей системе самоуправления люди социально защищены намного лучше. Поэтому мы живём, как единое сообщество и сообща помогаем друг другу выжить.

26:27 – Да, в нашей стране ещё много больших проблем. Нам надо поднимать запущенную промышленность, отданную на откуп в частные руки не всегда добросовестным персоналиям с индивидуалистическим воззрением и животным строем психики, для кого Человек только помеха. Мы можем писать и говорить об этом, но решить эти проблемы без поддержки государства пока не можем. Но то, что мы можем решить, в том числе и перевод наших домов на самоуправление, достойно нашего внимания и посильного участия в этом.

ЖК РФ – это очень хороший свод законов. Да, он не идеален, но он позволяет нам уже сейчас навести порядок в своём доме, на своей улице и в своём микрорайоне.

Почему Жилищный Кодекс РФ
позволяет навести порядок на наших улицах и
в наших микрорайонах, хотя написан для жилых домов?

26:58 – В каждом доме с НСУ из собранных с жильцов денежных средств на содержание и техническое обслуживание их общедомового имущества со временем накапливается и формируется свой общедомовой фонд.

Например, появляется междомовая проблема или намерение построить детскую площадку, спортивную площадку, парк разбить, поставить ограждение рекреационных зон и пр.

Что в этом случае делается?

Сразу самостоятельно или под эгидой районного ТОС собирается собрание не представителей, а общее собрание собственников помещений нескольких домов, кого интересует и волнует возникшая проблема. Все высказались на нём по предложенной идее, например, построить на определённом месте для нескольких домов детскую площадку. В принципе с каждого дома по 3000₽ ÷ 5000₽ собрать вполне подъёмно и оперативно. Если бы кто-то пошёл с этой же идеей по квартирам в домах с УО или ТСЖ, то замучился бы собирать. А в МКД с НСУ деньги с каждой квартиры собирать не требуется. Жильцы на общем собрании за новую детскую междомовую детскую площадку проголосовали. Сегодня старшие и председатели советов МКД с НСУ из имеемых в их распоряжении общедомовых фондов сбросились, завтра детская площадка уже стоит. И вся недолга!

Таким вот образом без излишних заморочек, без прежней волокиты и болотной бюрократии теперь в Томске решается любая междомовая проблема среди МКД с НСУ.

27:53 – Чтобы упомянутые общедомовые фонды не искушали кого-либо из неустойчивых персоналий, в малых МКД с НСУ предусмотрены ревизоры, а в больших МКД с НСУ – ревизионные комиссии. Контроль со стороны ревизионных комиссий, да, и контроль со стороны самих жильцов, за доходом и расходом общедомовых фондов больших МКД с НСУ упрощает заведение в банках через ТОС прозрачного специального расчётного счёта.

Доходы легко проверяются по записям и документам прихода на расчётный счёт (от автора заметки:. где-то это можно сделать в онлайн режиме из личных кабинетов в интернет-сети).

Расходы общедомового фонда учитываются и контролируются тоже легко. Если активом, старшим или председателем совета дома куплены в магазине какие-то заглушки, вентиля, трубы, приборы учёта, то всегда есть чек, подтверждающий эту операцию. Если же с фонда выплатили кому-то деньги за коммунальные услуги или текущий ремонт, тогда минимум три человека из выбранного совета дома с НСУ должны принять работы по приёмо-сдаточному акту и поставить под ним свои подписи вместе с тем, кто оказал услугу или выполнил работы.

НСУ очень простая и прозрачная система для всех.

По сути, в каком-то приближении оно похоже на ТСЖ, но без юридического лица и с упрощённой отчётностью.

Например, вы собрались на рыбалку, распределили между собой, кто червей копает, кто продукты закупает, кто удочки готовит. Сообща организовали выезд, но при этом ни перед кем не отчитываетесь, кроме отчёта перед друг другом, причём ваши денежные сборы на рыбалку в один котёл налогом не облагаются.

В МКД с НСУ всё то же самое!

Правильная организация выплат специалистам,
оказывающим коммунальные услуги и выполняющим
текущий ремонт в самоуправляемых жилых домах

29:26 – Выплаты, конечно же, есть. Но выплаты можно делать по двум путям: либо по трудовому договору, либо гражданско-правовому договору с приглашённым на дом дворником, сантехником, электриком и так далее.

При трудовом договоре вам придётся по Закону осуществлять налоговые и социальные начисления. Это будет на ответственности совета дома.

При гражданско-правовом договоре будь-то с дворником или сантехником декларационная годовая отчётность перед налоговыми органами и социальными службами становится уже обязанностью и ложиться  ответственностью на последних и дома тут уже ни при чём.

Наша практика в Томске показала, что никакой необходимости в трудовых договорах у МКД с НСУ нет. Все слесари, электрики, коих полным-полно в наших домах, уже пристроены, обеспечены работой с их полным оформлением на тех или иных производствах, поэтому нет особой необходимости заключать с ними дополнительные трудовые договоры. Например, на малых жилых домах с НСУ, где несложная инженерная инфраструктура, они работают по приглашениям на гражданско-правовых договорах. То есть МКД с НСУ не несут за них ответственность по части налогоотчислений с вознаграждений, выдаваемых старшими и председателями советов тех же МКД, за выполненную ими работу или устранение возникающих небольших аварий. Такая отчётность становится уже их личной ответственностью.

Но упомянутые дворники, сантехники электрики, приглашаемые ля выполнения необходимых работ на жилом доме с НСУ – это не случайные люди.

Каждому старшему или председателю совета МКД с НСУ рекомендуется составить список слесарей, список электриков и т.д., с которыми надёжно договорились, что они придут на дом в случае возникновения непредвиденных аварийных ситуаций либо для выполнения конкретных работ, оказания услуг.

Почему рекомендовано составление списков из нескольких слесарей, электриков и т.д.?

Потому что в нужный момент кто-то может быть из них занят, а кто-то может цену заломить или работу некачественно выполнить.

При этом, когда мы приглашаем кого-то из сантехников, электриков и т.д.  выполнить на доме конкретную разовую работу, мы сразу договариваемся с ними о том, что, если заказанная нами работа будет выполнена некачественно и что-то по их вине полетело, то им придётся переделывать её за свой счёт. Если они на такую договорённость согласны, то мы даём работу. В случае несогласия, начинаем переговоры с другими специалистами. Всё просто и в рамках Закона без его какого-либо нарушения.

31:16 – Самоуправление жилыми домами – простая система и она бесперебойно работает.

Даже директора УО увидели перспективность и поняли продуктивность данной системы самоуправления в жилых домах. Им тоже нужны заказы. Сейчас они просто стригут дармовые деньги. Сначала на них они себе мерседес покупают, а уже потом остаток пускают на подопечные дома, да, и то только в том случае, если в этих домах старшие или председатели совета слишком настырные и постоянно теребят генеральных директоров своих УО. Если же от домов никто ни за что не спрашивает с УО, то в них УО и делать ничего не будут. В большинстве УО отчётный остаток на конец года кладут себе в карман, а новый год начинают с нуля, чего нет в МКД с НСУ, поскольку в них формируются свои накапливаемые в интересах благоустройства домов фонды, так как самим тем, кто за эти фонды отвечает, в этих домах и жить.

Взять идейных неплательщиков коммунальных услуг в жилом доме… К примеру, в МКД с УО к концу года накоплено 200.000₽. Неплательщики к этой сумме недоплатили 50000₽. Чтобы уклониться от работ и добиться от неплательщиков недостающей суммы, УО в своих отчётах пишут, что на доме осталось 150000₽, даже если на нём ничего не делали. Но по Закону недостающие средства от неплательщиков ни при чём для оправдания бездеятельности УО на общедомовом имуществе. Такой вот пока используется расхожий и общепринятый обман жильцов со стороны УО. Ещё УО в суд на неплательщиков подадут и те недостающие 50000₽ попытаются взыскать с неплательщиков. 

ВЫВОД:

Этот и подобные обманы жильцов со стороны УО можно прекратить только одним способом – взять под контроль и распоряжение собираемые с тех же жильцов деньги самим тем, кто избран и живет в доме и вместе с тем заинтересован в его процветании, надёжности, благоустройстве и безаварийности.

Ничего сложного в самоуправлении своим жилым домом нет

33:05 – Надо лишь осознавать и понимать, что, чем больше МКД, тем возникает бóльшая необходимость в профессионализме избираемого председателя совета дома и членов этого совета.

Наша практика показала, что примерно 10% от собранных средств следует затрачивать на поощрение актива своего дома. Их ответственность за свой дом перед жильцами от этого резко возрастает.

К примеру, у нас есть дома с НСУ, где активисты отказались от вознаграждений и где в тоже время согласились на него за свою общественную работу. И там и там хорошие и порядочные люди. Вопросов нет! Все работают во благо своих домов и благоустроенности жильцов в них. Но те старшие и председатели советов МКД с НСУ, где общим собранием собственников помещений принято решение поощрять свой актив, в 5 раз звонят со своими вопросами чаще ко мне, как председателю районного ТОС. Ответственность за получаемое небольшое вознаграждение даже в 1000₽/мес. их к этому подталкивает. В итоге многие общедомовые вещи, процедуры, операции у них лучше и успешнее получаются и дома у таких более стабильные.

34:12 – Готовится и проводится первое организационное либо информационное общее собрание собственников помещений МКД, загоревшихся намерением и созревших для ухода от УО с последующим переходом к НСУ, также довольно просто.

Сначала делается инвентаризационный реестр жилого дома. Это обыкновенный список с перечнем номеров квартир, основные 3 графы которого заполняются записью о праве собственности какой-либо из них или о приватизации, или муниципальном состоянии. Кроме того, ещё делается запись о квадратуре тех же квартир, чем, собственно, на общих собраниях и голосуют жильцы.

Для себя мы в этих реестрах ещё дополняем графы, которые могут нам понадобиться в будущем. Это сотовые или стационарные домашние номера телефонов жильцов, чтобы иметь возможность активу дома уведомить их о чём-то общедомовом и всегда найти хозяина квартиры. Это, может быть, графа зарегистрированных проживающих в МКД поскольку бывает, что эта информация не совпадает с данными паспортного отдела УО. К тому же, плата дома за воду и вывоз твёрдого мусора осуществляется по количеству проживающих, а не по количеству зарегистрированных в нём. И ещё в реестре можно вставить графу «Примечание».

В Примечании инвентаризационного реестра жилого дома можете писать всё, что угодно и что облегчает активу работу в нём. Например: «Собственник там-то, здесь сейчас квартиранты», – и т.п.

Кроме реестра требуется заблаговременно подготовить протокол общего собрания.

Юристы УО сначала пытались отбиться от вала перехода в Томске жилых домов на НСУ с уходом от них, но зацепок для этого с позиции Закона так и не нашли до сих пор. С нашим развиваемым НСУ в Томске всё уже отточено. Единственное, что нужно для этого в других городах, так это то, чтобы люди загорелись этой идеей и захотели жить хорошо и достойно. Законодательные нормы, организационная основа и живые практические примеры в пользу реализации этой идеи уже есть.

35:31 – Как уже было отмечено, у нас в Томске даже некоторые генеральные директора УО в домах, где сами живут, сделали НСУ. Они ведь не идиоты. Они прекрасно понимают, что есть такое НСУ. И чиновники, и депутаты, и члены партий того же мнения. Они хоть и лоббируют на иных площадках чьи-то интересы, но живут тоже в МКД, а поэтому хотят, чтобы их дома содержались нормально.

Силами УО обеспечить такую нормальность содержания жилых многоквартирных домов, что легко достигается при НСУ, не позволяет пока наше действующее законодательство РФ. Поэтому низкая эффективность и продуктивность УО в системе ЖКХ не от того, что генеральные директора УО плохие, как можно огульно предположить, а именно законодательство РФ пока не позволяет сделать так. Чтобы и УО было хорошо, и жильцам МКД, которые они обслуживают, тоже жилось бы хорошо и комфортно.

Силами ТСЖ обеспечить нормальность содержания жилых многоквартирных домов тоже тяжеловато.

Практика показывает, что любой жилой многоквартирный дом только с полным и чистым без примесей НСУ обретает своё новое рождение, радует глаза прохожих и окружающих своим обновлённым внешним видом и вызывает обоснованное чувство комфорта у его жильцов.

С каждым новым МКД с НСУ документация по нему улучшается и становится более отточенной и отшлифованной. Например, реестр дома упрощён до минимума, договоры между старшим дома или председателем совета дома и жильцами дополняются новыми более лаконичными и более уточнёнными условиями особенно в части прав и обязанностей жильцов, полномочий, прав и обязанностей того же старшего и председателя совета МКД, полномочия права и обязанности совета (актива) МКД, полномочия права и обязанности междомового совета (актива) из представителей МКД.

Для чего нужны советы жилых многоквартирных домов?

36:59 – Юридического лица на каждом МКД с НСУ нет. А расчётный счёт в банке надо открывать? Надо! Паспортные услуги жильцам надо оказывать? Надо!  Сбор и обмен опытом между активами МКД надо осуществлять? Постоянно надо! И т.д.

Поэтому мы сделали юридическое лицо в форме некоммерческого партнёрства. Можно сделать юридическое лицо в помощь МКД с НСУ в форме общественной организации (от автора заметки: а можно и в форме потребительского кооператива по З-3085-1.

В любом случае, МКД, жильцы которых захотели чего-то большего, чем просто благоустройство своего собственного дома, и(или) переход на уведомительное право создают сообща юридическое лицо в любой законной организационно-правовой форме, удобной для всех и своих функций. У нас в Томске это ТОС. В его совет, как правило, входят, старшие и председатели советов МКД или кассиры МКД. Ими на совете ТОС по его полномочиям принимаются уже междомовые решения. Но при этом деньгами МКД с НСУ распоряжается только сам дом, то есть его жильцы через своё уполномоченное ими лицо (избранный старший или председатель совета МКД). Никто более распоряжаться собранными на доме деньгами не имеет права.

Вполне допустимо, когда один МКД может занять средства собранного фонда на доме другому МКД, если последнему не хватает денег на проведение необходимых работ, сроки исполнения их на доме поджимают, а в банк с его кабальными процентами обращаться не хочется. Но такие займы взаимовыручки между МКД осуществляются по решениям общих собраний собственников помещений. То есть займы взаимовыручки даются не по решению старшего или председателя совета МКД и даже не по решению совета МКД, а всегда по решению жильцов в нём.

Об общих собраниях
собственников помещений многоквартирных домов

38:13 – Всегда нужно стремиться проводить очное общее собрание собственников помещений. Запомните это!

Почему?

Даже если вы не наберёте кворума, группа людей, которая придёт на собрание, во-первых, будет состоять из тех, кому больше всего надо и из них, наверняка, можно будет собрать или пополнить актив дома. Во-вторых, они уточнять все интересующие их вопросы и сработают на доме со своими соседями, как инициативная группа.

В небольших домах кворум, как правило, всегда набирается. В больших МКД первое общее собрание, если без кворума, юридически пройдёт как информационное собрание. Люди на нём всё поймут и сарафанным радио всё по соседям разнесут. Когда после информационного собрания сделаете заочное голосование, дом без проблем проголосует за новую систему с НСУ.

О ресурсоснабжающих организациях в системе самоуправления

39:11 – Все ресурсоснабжающие организации с каждым из жильцов МКД с НСУ должны иметь прямые договоры; либо устные публичные, либо письменные с уточнёнными условиями. Например, вы получили тепло в квартиру, вам пришла квитанция, вы оплатили – так конклюдентно заключается устный публичный договор. Если же желаете гораздо чётче договор проработать, например по параметрам, по температуре – это уже второй вид договора с ресурсоснабжающей организацией – письменный, детализированный.

В таком детализированной письменном договоре ресурсоснабжающая организация не имеет права вам отказать.

Рекомендации о первоочередных действиях
домового актива на жилых домах с самоуправлением

39:49 – Когда МКД переходит на НСУ, первое, что из накопленного уже опыта рекомендуется сделать на доме, так это поставить новые вентили везде и всюду, после чего необходимость договоров с аварийными службами становится ненужным в принципе.

Что ныне делают аварийные службы города?

Дани чего не делают, когда надо. На них сразу можно экономить. Они в случае аварии на доме не устраняют её с одновременным приведением отказавшего агрегата в работоспособное состояние, а просто отключают аварийную магистраль. Они никогда ничего не ремонтируют, хотя многие жильцы ошибочно думают, что от них можно ожидать какого бы то ремонта. После отключения аварийной магистрали говорят так: «Звоните в вашу УО, вашему слесарю, чтобы они восстановили аварийную магистраль.»

Если вы в своём МКД с НСУ с первых собранных денег пригласите хорошего слесаря и электрика, которые смогут всё проверить и дать экспертную оценку, что именно в первую очередь заменить на доме, то этот шаг положительно поспособствует дальнейшему благоустройству дома. После визита таких первоклассных специалистов весть актив должен знать, где что перекрыть или открыть, где что отключить или включить в случае возможных аварий на доме. Тогда жильцам не надо куда-то звонить и продолжительно кого-то ожидать, когда авария в процессе этого ожидания приобретёт расширенные масштабы, поскольку актив при этих познаниях в течение 2 ÷ 3 минут сможет сам устранить аварию и проблем нет. Затем ответственный представитель актива жилого дома звонит своим слесарям, и тот, кто более свободен, пришёл и выполнил ремонт устройства, давшего сбой и приведшего к аварии. У вас прошёл час-два и авария закончена, о чём раньше можно было только мечтать.

ВЫВОД:

В МКД с НСУ все процессы вплоть до устранения аварий происходят гораздо быстрее, чем при УО или ТСЖ.

40:54 –  Теоретически можно было бы даже при советской власти так отточить систему ЖКХ, а такое бывало при добросовестных, толковых и порядочных управляющих ЖЭУ, хотя такое случалось практически очень редко, что как только позвонили, моментально приезжают аварийные службы на аварийный дом. Но в целом и прошлая система этому не способствовала даже тогда, когда на первом месте, суда по декларациям партии и правительства стоял Человек, а не прибыль.

А сейчас ускоренную локализацию, купирование и устранение  аварии можно легко и быстро сделать на домах с НСУ.

В продолжение рекомендаций

Сначала вентиля, затем документация: технический паспорт на дом, что должен быть в УО, акты разграничения балансовой принадлежности между домом и третьими лицами.

Важно, чтобы до начала возможной аварии на доме актив дома чётко себе представлял на основании заблаговременно подготовленных актов о разграничения балансовой принадлежности, какая часть инженерных магистралей и сетей находится на ответственности дома с НСУ, а какая часть на ответственности и балансе третьих лиц. Вот отмостка дома. Вот первое до этой границы отключающее устройство внутри дома, вот магистраль или кабель после него, выходящие за пределы отмостки дома с первым на них отключающим устройством вне дома. Внутри дома ваши сети. Вне дома после отмостки чьи-то.

На практике в течение 20 лет (до 2011 года) бардака в после перестроечный период потеряно очень много технической документации. Если магистральные сети принадлежат, например, Электросетям и все это знают, и они у них на балансе стоят, то внутриквартальные сети часто оказываются сегодня бесхозными: колодцы, узлы, присоединяющие трубы, проложенные от отмостки дома до первого колодца вне дома или трансформаторной будки. Поэтому, если у вас авария произошла не в доме, а во дворе и у вас нет с ресурсоснабжающей организацией заблаговременно составленного акта о разграничении балансовой принадлежности, то может начаться изнуряющее «бодание», что не к месту особенно зимой.

В реальности за такие бесхозные участки сетей либо за присоединяющие трубы и кабели между домами и магистральными сетями должен отвечать муниципалитет. Например, в Томске по этому поводу есть старое постановление мэра, дублирующее законодательные нормы, о том, что за состояние общедомового имущества в жилом доме ответственность лежит на жильцах, или том, кто управляет домом, за состояние магистральных сетей ответственность на ресурсоснабжающих организациях, а если «бесхоз», то на ответственности и за счёт администрации города. Тепло- или электро- сети обязаны по этому постановлению приехать, устранить неисправность на бесхозе и затем выставить счёт муниципалитету. Муниципалитет обязан этот счёт оплатить.

43:07 – После составления актов разграничения балансовой принадлежности рекомендуется составить план профилактических осмотров инженерных сетей дома специалистами. Если они при этом выявят замечания, то смотреть нужно по своим деньгам. Что важнее и на что хватает средств, то следует и делать в первую очередь в качестве устранения составленного списка замечаний. Последовательность устранения замечаний проста: сначала инженерные сети, затем крыши, подвали и далее по обстановке.

В принципе, если в соседней УО есть хороший специалист, то никто не мешает вам пригласить на дом именно его. Причём никак не УО, а именно специалиста, поскольку, если пригласите УО, основную часть вашей оплаты заберёт УО, а своему работнику, кто будет отправлен для работ на доме, УО выплатит мизер.

Подготовленный специалист, пусть даже оформленный в профильной организации либо в УО или, но приглашённый на дом в частном порядке, может экспертную оценку дому дать в 5 раз дешевле, чем, если бы этот заказ был размещён в той же профилирующей организации или в УО.

Хочешь жить хорошо в своём жилом доме, приложи к этому хоть какие-то деятельные усилия, участие и рвение

44:04 – У нас в этом 2011 году в системе МКД с НСУ не было ни одного газона без цветов. Всё цвело и благоухало до самой осени. Что-то для этого по семенам с администрации выдрали в пределах 10%, но основную часть семян купили сами дома с НСУ в Мичуринском питомнике. Деньги же свои в фондах жилых домов с МКД есть и их жильцы на эту статью расходов только «ЗА».

Сделать нашу собственную жизнь хорошей на том участке, где мы можем на что-то сами повлиять, вполне возможно и нам под силу.

Какой ещё жирный плюс от самоуправления в МКД?

Люди, поработав немного на доме, создав коллектив дома, понимая и видя в реальности, что от них что-то зависит по линии благоустройства их собственных жилых домов с НСУ, меняются постепенно в лучшую сторону.

В чём была беда и вина царского режима, советской эпохи и настоящего времени?

Наши соотечественники часто были оторваны от принятия решений. Они были часто объектами управления, а не субъектами, влияющими на объекты управления. Ими управляли и при царе, ими управляла и единственная политическая партия в советское время. Хорошо, если политбюро принимало удачные решения людям во благо, а вместе с тем были и неудачные? При этом люди, живущие на местах, от принятия решений отодвигались разными способами и отстранялись, что всегда пагубно отражалось на ходе исторических процессов (от автора заметки: сейчас в эпоху нарастающего индивидуализма и обособляемости наши соотечественники сами самоустраняются от принятия коллективных решений, что только усугубляет их нелёгкое положение, вот только жаль, что не все из них это понимают и осознают).

Некоторые из тех, кто загорается самоуправлением в жилых многоквартирных домах, пытаются предложить мне взять их дом под моё председательство, на что получают отказ по той же причине – жильцы, утратившие с годами и веками по наследству способность самостоятельно принимать коллективные решения, должны в себе этот естественный для любого социума навык восстановить и научиться отвечать за неверные решения и свои ошибки, а за правильно принятые решения научиться совместно радоваться и поощрять друг друга. С паспортным делом, с консультациями, с документацией всегда помогу, но дом ставить на НСУ должны сами жильцы.

На первом общем организационном собрании собственников помещений таких домов обычно нахожусь вместе с ними. Помогаю в правильном составлении документации. Часто на второе собрание меня приглашают, для каких-то дополнительных пояснений а уже с третьего собрания, как правило, сами предлагают, что следует сделать сообща в первую очередь и самостоятельно инициируют перспективные проекты в отношении своих МКД. То есть после третьего собрания люди становятся другими в лучшую сторону.

На том же первом общем организационном собрании жильцы часто отмахиваются и сетуют вслух о том, что никому ничего ненужно и ничего у нас не получится. Но немного поговоришь с ними вживую по теме НСУ и замечаешь, как начинают загораться их глаза. Позже, когда НСУ постепенно набирает обороты в доме, те же самые жильцы, когда-то сетовавшие на то, что у них ничего не получится с теми, кому ничего не надо, торжественно сообщают, что, например, вчера решили подъездную дверь с домофоном установить, а сегодня она уже на месте и функционирует.

Люди не привыкли к тому, что в МКД с НСУ так быстро всё делается. Решение с жильцами приняли, старший по дому сразу позвонил на фирму, сделал заказ и оплату по факту пообещал, раз деньги в фонде дома есть, бригада из той же фирмы приехала, тут же дверь поставила, домофон настроила, деньги за работу получила. Всё!

Когда люди наглядно видят, что благоустройство их дома меняется к лучшему, даже ярые, упорные и идейные неплательщики исчезают со временем. У нас в Томске их практически не осталось в системе домов с НСУ, хотя при УО ещё совсем недавно идейных неплательщиков было около 50%. Причина простая – неплательщики стали сами участвовать в голосованиях и принятии решений по дому на общих собраниях. А не платить в общий котёл уже против своего собственного решения – абсурд, что им самим понятен.

Бывают такие жизненные ситуации, когда у людей из-за безработицы просто нет денег. Тогда им с пониманием предлагают включиться в общедомовые работы и их при этом трудовой вклад в благоустройство дома и поддержание в нём порядка засчитывается им в качестве оплаты по принятому в доме тарифу. Такие жильцы на это идут весьма охотно. Любой же, кто с руками, может двор подмести, лавочку покрасить, подъезд помыть, траву покосить и т.д. Средний тариф по содержанию и техническому обслуживанию дома в Томске примерно 500₽/мес. Такой тариф жильцы, временно попавшие в затруднительную жизненную ситуацию за день отрабатывают и ничего зазорного в этом не видят, поскольку выполняют необходимые работы для дома, где сами проживают.

В среднем у нас в Томске осталось нынче по одному неплательщику на 3 ÷ 4 дома с НСУ, но это люди из разряда маргинально опустившихся с окончательно изменившимся сознанием, животным строем психики и неадекватным восприятием действительности.

Технология сбора денежных средств
на содержание и техническое обслуживание
домов с самоуправлением

49:16 – Денежные средства с жильцов домовой кассир собирает месяц в месяц без аванса на предыдущий месяц и не по факту за прошедший месяц. То есть, если идёт ноябрь месяц, то собираются денежные средства за ноябрь месяц. Так в целом жильцами МКД с НСУ принято решение в Томске.

Например, в ноябре месяце до 15 числа все в домах оплачивают за ноябрь. Если до 15 числа кто-то не оплатил, кассир начинает обход должников с напоминанием. Это в маленьких МКД с НСУ. В больших же МКД с НСУ жильцы платят на банковский расчётный счёт дома в пределах всего текущего месяца. При этом с банком есть договор о том, чтобы ответственный член совета дома, чаще всего это счетовод совета, получал выписку из банка, чтобы отслеживать своевременно поступление средств от жильцов.

Ошибки в самотолковании некоторых положений ЖК РФ

Почему мы должны платить за жилые помещения, как определено в ЖК РФ, если эти посещения – это наши квартиры и их содержание и ремонт осуществляем сами?

50:26 – Некоторые товарищи относительно некоторых положений ЖК РФ абсолютно неправы. В некоторых городах распространяется логически и юридически неверная информация о том, что, если у тебя нет документа о праве собственности на общее имущество жилого многоквартирного дома, то это якобы даёт право не оплачивать коммунальные услуги.

ЖК РФ чётко прописывает следующее. Собственник, обладающий площадью собственности (помещением) в МКД, в том числе и собственник нежилого помещения, например, собственник первоэтажного продуктового магазина в МКД или салона, обязан содержать общее имущество МКД в долях, в которых у него есть собственность в этом же МКД, то есть в долях, соотносящихся с площадью этого его помещения.

Теперь по собственнику помещения в лице муниципалитета…

Муниципалитеты давным-давно уже подстраховались. У муниципалитета с каждым квартиросъёмщиком есть договор найма. А в нём прописано, что все обязанности по платежам, которые по этой квартире должен нести муниципалитет, переданы ответственному квартиросъёмщику. Значит, квартиросъёмщик по неприватизированной квартире, где он проживает, так же в долях от площади своей квартиры несёт обязанность платежей за содержание и техническое обслуживание общедомового имущества.

Если решили не платить, то сходите в суд, выиграйте его и уже тогда с чистой совестью распространяйте информацию о законности неоплаты за жилое помещение, хотя вряд ли у вас это получится, поскольку то, что входит в понятие «оплаты за жилое помещение» исчерпывающе разъяснено в ЖК РФ и это плата не за вашу квартиру, а за общедомовое имущество в МКД, где ваша квартира находится.

Если вы ошибочно думаете о какой-либо норме или правиле ЖК РФ, но не проверили сложившиеся у Вас представление об этой норме на себе и не смогли отстоять свою позицию в суде, то распространение ваших расхожих домыслов, противоречащих истинным толкованиям норм ЖК РФ, изначально заложенным законодателями, называется «ОБМАН ДОВЕРИЕМ».

Вы кличем «не платите» кинули информацию в Народ и этим подставили его, поскольку он теперь будет чаще и быстрее встречаться с приставами.

Какая именно технология применяется для перехода жилого многоквартирного дома на самоуправление?

56:24 – Для создания полного и цельного представления об этой технологии рекомендую сначала просмотреть или прочитать мои выступления в Алтае ЗДЕСЬ и ЗДЕСЬ.

1. Подготовить, распечатать и развесить листовку по подъездам «Как жить лучше, платить меньше?». Это забойная информация сможет зажечь жильцов и вызвать у них интерес к теме НСУ.
2. Собрать с помощью этих листовок актив дома (инициативную группу) и у того в квартире, у кого есть хороший компьютер с динамиками, просмотреть всем вместе обозначенные мои выступления в Алтае с исчерпывающей информацией о технологии плавного перевода МКД на НСУ.
3. Составить реестр МКД.
4. Подготовить шаблон протокола к первому общему организационному собранию собственников помещений, где продумать и предусмотреть все необходимые пункты.
5. Провести в очной форме общее организационное собрание собственников помещений МКД с принятием решения о переходе на НСУ. Если кворума на нём не наберётся, то считать первое собрание информационным, а последующее заочным организационным, но составленный протокол всё равно нумеруется цифрой 1.

Всё перечисленное по несложной технологии можно спокойно сделать в течение месяца.

Как только получили от собрания результат в виде голосования жильцов за переход на НСУ, то сразу отправляете в свою УО не просьбу, а уведомление об этом. С момента голосования за НСУ жильцы становятся свободными от УО. С этого момента уполномоченному от жилого дома лицу УО обязана передать технический паспорт дома, паспортные карточки жильцов и финансовый отчёт дома.

Если хорошая была УО, то у неё можно позаимствовать и схемы подключения дома к ресурсным жизнеобеспечивающим сетям.

59:44 – Никогда после перехода МКД на НСУ не стоит идти на поводу у жильцов, которые после ухода от УО топят за прекращение оплаты за содержание и технической обслуживание своего жилого дома.

Начальный актив дома (инициативная группа) должен преобразоваться в совет МКД и его члены должны быть избранными на том же первом организационном общем собрании собственников помещений МКД. В договоре совета с жильцами большого жилого дома или договоре старшего дома с жильцами малого жилого дома должна быть чётко прописана обязанность оплаты жильцами за содержание и техническое обслуживание МКД.

Если меняете старую систему ЖКХ с УО и ТСЖ, должна сразу заработать новая система с НСУ. Никогда нельзя разрушать старую систему, даже плохую, если вами не создана и не запущена новая система.

Важные функции
советов больших жилых многоквартирных домов и
советов территориальных общественных самоуправлений

01:01:17 – Важные функции совета, что в МКД, что в ТОС:

1. Консультативные.
2. Организаторские.
3. Контрольные.
4. Не позволить деградировать своим жилым домам и их фондам, если появятся жильцы, призывающие к анархии, беспорядку и сепаратизму

Выборность в совете определяющая, чтобы такого не случилось. Хорошо, если с председателем МКД повезло и он ответственен и порядочен, а если нет? У нас ведь полно неидеальных людей и аферистов. Тогда перевыборы и выручают. Когда исследовали в Томске ТСЖ перед началом введения новой системы с НСУ, пришли к выводу, что примерно 50% ТСЖ в городе нужно немедленно разгонять.

В таких ТСЖ, заслуживающих разгона, появились группы лиц, которые все собранные с жильцов деньги кладут себе в карман, называя себя правлением ТСЖ, а самих жильцов не спрашивают, как им живётся, и, что они хотят в плане благоустройства своих домов. Такие ТСЖ ничем не лучше загребущей и бездеятельной УО.

Многое зависит от человеческого фактора. Чтобы человеческий фактор работал системно на пользу МКД и его жильцов, для этого советы МКД, советы ТОС и нужны.

Как удалось при продвижении
системы самоуправления в жилых домах
взять и сменить собственников
в муниципальном жилом фонде?

01:01:57 – Мы собственника не меняли. Нам это не интересно.

В соответствии с ЖК РФ мы обслуживаем в долях общее имущество в МКД, поскольку это надо именно нам самим для улучшения жизнеустройства жильцов в МКД.

Если нужны честные правила игры в системе ЖКХ, то на общих собраниях собственников помещений эти правила и принимаются, поскольку именно на этих собраниях жильцы принимают решение о том, каким образом они будут жить в своём доме.

ТОС никакого отношения к фондам МКД не имеет, кроме оказания помощи своим юридическим лицом в открытии расчётных счетов для МКД в банках, с которыми работают  самостоятельно и сами МКД,  а не ТОС. В этом случае между МКД с НСУ и ТОС заключается агентский договор, по которому ТОС предоставляет возможность открытия в банках расчётных счетов, но при этом никакой ответственности за операции на нём не несёт и последующего отношения к нему после его открытия не имеет. Поэтому к нам, то есть к ТОС от налоговой инспекции нет никаких претензий.

То есть ТОС не вмешивается во внутренние дела МКД, а только помогает им в случае появления такой необходимости.

Как складываются отношения
жилых многоквартирных домов,
что уже на самоуправлении,
с монополистами в системе ЖКХ?

01:08:51 – С монополистами мы пока сильно и не боремся, хотя вопросы к ним есть и появляются.

У нас пока следующая цель – грамотно, максимально эффективно и продуктивно использовать те деньги, которые собираются с жильцов за содержание и техническое обслуживание жилых многоквартирных домов вместе с общим домовым имуществом в них.

Попутно и побочно у нас появляется организация со старшими и председателями советов МКД с НСУ, появляется совет ТОС. То есть собираются в скоп люди, которые постоянно и профессионально занимаются вопросами ЖКХ, с помощью кого уже сейчас можно решить любой вопрос, в том числе и по взаимодействию с монополистами.

В настоящий момент лично уже по-деловому знаком со всеми депутатами города и области, со всеми руководителями администраций, руководителями газовиков, электроэнергетиков, теплоэнергетиков, водоканала и т.д. Это помогает оперативно решать вопросы по тому или иному МКД, если у них появляется проблема.

Те же проблемы, которые не можем решить в настоящий период, пока откладываем.

Например, не можем пока решить вопрос с излишними общедомовыми начислениями (ОДН). В них следующая хитрость. У УО и ТСЖ коллективная ответственность за ресурсоснабжающие позиции. С ними ОДН по общедомовым счётчикам решается легко за счёт плательщиков, покрывающих своими расходами недостачу от неплательщиков. Но в случае НСУ чётко прописано в ЖК РФ о том, что все взаимоотношения жильцов по теплу, по водоснабжению и т.д. каждый собственник помещения решает напрямую лично и самостоятельно с ресурсоснабжающими организациями. И никто не имеет право только при одной форме (способе) управления МКД через НСУ даже при ОДН посадить долги неплательщиков на добросовестных плательщиков.

Вот здесь юристам зелёный свет на то, чтобы по этой позиции инициировать судебный прецедент и выиграть в суде по этому вопросу с ОДН, чтобы затем распространить положительную правоприменительную судебную практику на всех монополистов, злоупотребляющих своими правами.

Что сделали эти ребята-монополисты?

В ЖК РФ прописан запрет распространения ОДН на МКД с НСУ, а они Закон нарушают, вписав в свой  федеральный закон, который по своей юридической силе ниже Жилищного кодекса то, что по общедомовому счётчику МКД платить всем, хотя знают о том, что всё, что противоречит ЖК РФ недействительно. Это означает, что этот вопрос с незаконно навязываемым ОДН для МКД с НСУ перспективен для судебного разбирательства и спор по этому поводу вполне можно выиграть в суде.

О капитальном ремонте
жилых многоквартирных домов
за счёт прежнего собственника,
то есть за счёт муниципалитета

01:12:43 – Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (З-1541-1) указывает на то, что после приватизации квартир в доме за муниципалитетом сохраняется обязанность производить капитальный ремонт  в МКД.

При переходе на любой новый способ управления МКД все ваши деньги, которые были до этого собраны должны быть переданы юридическому субъекту этого нового управления МКД независимо от его формы.

Передают двумя путями: либо на ту сумму, которая у них осталась по финансовому отчёту выполняют работы на доме, либо перечисляют эту оставшуюся сумму на счёт некоммерческой организации с юридическим лицом, каковой является наше ТОС. ТОС снимает эту сумму и наличкой отдаёт её на МКД с НСУ.

Если ранее УО, ТСЖ или Фонд собирали за капитальный ремонт отдельной строкой, они не могут собранные по этой строке суммы списать на текущий ремонт. Поэтому эти суммы УО, ТСЖ или Фонд обязаны вернуть на МКД с НСУ. Как правило, эти суммы УО, ТСЖ и Фонд передают без суда.

В каждом без исключения городе есть программы восстановления ветхого жилья и переселения из аварийного жилья. И туда нужно просто обращаться. И, как правило, если дом действительно в плохом состоянии, то деньги из этих программ выделяются.

При этом многие даже большие МКД с НСУ в Томске воспользовались положениями Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (ФЗ-185).

Как именно воспользовались ФЗ-185?

Даже когда администрация города ставила пальцы веером при законных требованиях от старших и председателей советов МКД с НСУ, мол вы на НСУ, поэтому вам деньги не дадим, то активы таких домов в течение месяца по согласованию с жильцами переформатировывались в ТСЖ, получали по 15 миллионов своих положенных им на дом рублей по ФЗ-185 с фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и далее в течение следующего месяца снова возвращались на НСУ, прозрачно отчитываясь пред своими жильцами за эти вынужденно предпринятые юридически обоснованные шаги. Все лифты после этого заменили.

Только для таких шагов нужно не один-два активиста на доме, а продуктивно работающий и эффективно функционирующий совет МКД с НСУ и система, объединённая в ТОС.

Каким документом утверждается состав общего
имущества жилого многоквартирного дома и
где регистрируется данный документ?

01:18:11 – Согласно нормам и правилам ЖК РФ состав общего домового имущества МКД утверждается общим собранием собственников помещений МКД и нигде не регистрируется. Это право жильцов по ЖК РФ.

Но этот документ обязательно принимается и рекомендуется его утвердить сразу на первом общем организационном собрании собственников помещений, как приложение у протоколу №1, чтобы в будущем избежать ненужных конфликтов.

Могут ли уже существующие
территориальные общественные самоуправления
оказывать помощь в открытии для больших жилых домов
расчётные счета в банках или потребуются новые?

01:21:36 – Не рекомендовалось бы сильно надеяться на существующие уже в Омске ТОС’ы, созданных администрацией города, в плане получения от них помощи в открытии расчётных счетов в банках для больших МКД с НСУ.

Есть такое хорошее непреложное правило: «Если хочешь сделать так, как тебе надо и хорошо, сделай это САМ!». Никогда администрация для вас то, что вы от неё ожидаете в сфере ЖКХ делать не будет.

Идея ТОС’ов прекрасна, но большинство из них организовано сверху, поэтому в основе своей такие ТОС’ы не стали в пользу народных чаяний и не ответили их ожиданиям. Вот наш ТОС в Томске, в котором меня избрали председателем, создан нами ещё в 2000 году снизу и администрация города об этом не знала. Она узнала о нашем ТОС’е. когда мы уже развернулись, после чего в нашем районе администрация города даже не попыталась сделать свой ТОС сверху и вынуждены были признать наш ТОС. теперь у нас в городе есть псевдо-ТОС’ы, созданные сверху, которые никак не влияют на ситуацию

Рекомендуется там, где уже созданы ТОС’ы сверху, сначала сделать в своих домах НСУ, далее создать своё междомовое некоммерческое партнёрство, а затем уже этим самым партнёрством войти в существующие ТОС’ы и избрать там по всем существующим правилам ФЗ-131 председателями советов районных ТОС’ов тех из самых достойных и заслуженных председателей советов МКД, кто сможет поставить существующий районный ТОС не на службу администрации города, а на службу Народу в лице жильцов города.

То есть всё это получится только тогда, когда на существующие ТОС’ы, что произведены администрацией города, выйдите через свои МКД с уже отлаженными НСУ.

Где взять помещения
для работы в интересах жильцов
при самоуправлении?

01:23:57 – Помещения не особо часто и требуются-то для работы в системе НСУ.

Например, мной ведутся паспортные дела в интересах всех жильцов района прямо из моей квартиры. Весть район прекрасно знает, где живу и приходят ко мне со своими вопросами и паспортными потребностями, как добрые соседи. Мы друзья теперь все, а не чужие друг другу люди.

Пусть это не идеальный вариант, но с него можно начать работу в интересах жильцов в системе НСУ пока ни появятся необходимые ресурсы после ухода от УО или ТСЖ.

Во всех домах, особенно в больших МКД, всегда есть прекрасные подвальные помещения каптёрки, лифтёрки и т., которые можно прекрасно оборудовать под места приёма жильцов. По Закону даже если, например, в подвальных помещениях проходят какие-либо технические коммуникации со свидетельствами о собственности муниципалитета на них (сервитут) – это всё равно ваши помещения, а именно помещения МКД с НСУ.

Есть и предприятия в нежилых помещениях МКД, которые могут предоставить помещения. Мы их не выгоняем, только теперь их руководители платят не УО и ТСЖ, а в фонды МКД с НСУ.

В подвалах всегда есть помещения, которые можно отремонтировать и прекрасно сделать хоть детские клубы, хоть помещения для общих собраний собственников помещений, если на улице дождь, и т.д..

Кроме того, близлежащие клубы и кинотеатры предоставляют совсем недорого свои помещения под общие собрания собственников помещений

Районные администрации, как правило, не отказывают в своих актовых залах для проведения больших собраний жильцов, причём дают свои залы бесплатно, потому что мы собираем общественность.

Когда кассир дома собирает деньги с жильцов,
каким документом он пользуется?

01:27:25 – В малых домах кассиры использует простые тетради с расчерченными в них помесячными ведомостями. В этих ведомостях в названиях граф: номера квартир, фамилии, суммы оплаты по утверждённому тарифу с учётом площади квартир и подписи. И всё! Этого вполне достаточно по Закону.

Если в тех же малых домах жильцы, обманываемые ранее со стороны УО и ТСЖ, принципиально захотят на руки получать какой-то подтверждающий их оплату документ, кроме поставленной ими подписи в ведомости кассира, то тот же кассир выдаёт по требованию таких жильцов приходные кассовые ордера со своей подписью. И всё!

В больших домах подтверждающим документом оплаты жильцом является выписка из банка.

---