ВЫПУСК № 4

ВЫСТУПЛЕНИЕ В САЯНСКЕ
21.09.2013

ЭПИГРАФ от автора заметки:

«Если хочешь сделать
что-то хорошо,
сделай это САМ»
Фердинанд Порше

Расшифровка аббревиатуры и толкование некоторых понятий и терминов, используемых в настоящем выступлении:

• ЖК РФ–действующий Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• МКД–жилой многоквартирный дом;
• НСУ–непосредственный способ управления МКД;
• ООО–общество с ограниченной ответственностью;
• СМУ–самоуправление МКД (тот или иной либо чистый метод НСУ, либо в комбинации с использованием некоторых редких достоинств двух остальных способов управления МКД через ТСЖ или же через УО);
• ТОС–территориальное общественное самоуправление;
• ТСЖ–товарищество собственников жилья.
• УК–управляющая компания (называют так в Народе, по ЖК РФ – управляющая организация (УО));

Таймкоды с отекстовкой встречи:

(для ускоренного схватывания в ней одним взглядом основных мыслей и упрощённого ориентирования по ходу её изложения при повторных просмотрах и прослушиваниях)

00:02 – Голос за кадром:

В 2006 году вышел в свет Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), который дал собственникам жилья инструменты для управления своими домами, предоставив выбор того, в какой форме это делать. Организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ), поручить управляющей компании (УК или, как в ЖК РФ – управляющей организации (УО)) содержание и ремонт дома либо взять управление собственностью в виде многоквартирного дома в свои руки.

Саянск выбрал второй вариант. Отдал всё на откуп управляющим компаниям, Кстати, в этом году исполняется 10 лет, как в городе начали работать УК.

Устраивает ли горожан такая форма управления жильём и качество работы управляющих организаций?

Возможно, их работа устраивает жителей Саянска в разной степени в зависимости от управляющих компаний, но в целом точно нет.

00:42 –  В этом году в Саянске создана ассоциация собственников жилья «Мой город», цель которой – создание советов многоквартирных домов. Объединение их в ассоциацию для качественного управления собственностью.

Возглавляет ассоциацию Николай Алексеевич Хлыстов. «Мой город» не ноу-хау Саянска. Она, эта ассоциация, организована по опыту аналогичных объединений в других городах в частности в Томске. там уже 7 лет существует некоммерческая партнёрство, объединившее под своей эгидой советы многоквартирных домов.

01:10 – На минувшей неделе Саянск посетил глава некоммерческого партнёрства из Томска Александр Викторович Остроушко.

Он провёл в городе несколько встреч где рассказывал об опыте перехода на непосредственную форму управления жильём. Некоммерческое партнёрство, возглавляемое Александром Викторовичем Остроушко, имеет семилетний успешный опыт вывода многоквартирных домов из-под управления жилищных управляющих компаний.

На встрече в администрации, где присутствовали и представители управляющих компаний, эта информация вызвала негативную реакцию. Но не всё так однозначно, заметил гость, и рассказал о том, что через 5 лет после вступления в силу нового ЖК РФ они проанализировали эффективность всех трёх форм управления собственностью. Результат был предсказуем, но всё же поразителен.

01:56 – А.В.Остроушко:

Эффективность УК в среднем 10%. Эффективность ТСЖ в среднем 35% примерно. И непосредственная форма объединенной системы непосредственного управления 80%. Это чистейшей воды экономика результатов исследования.

02:10 – Голос за кадром:

ТСЖ, как выяснилось, вообще неэффективно на домах, где меньше 100 квартир. К тому же, это юридическое лицо со всеми вытекающими: с уплатой налогов, обязанностью заключать трудовые договоры, платить зарплату.

Управляющая компания – коммерческая структура, общество с ограниченной ответственностью (ООО) и создаётся в первую очередь, для получения прибыли. При управлении жильём через управляющую компанию возникает конфликт интересов.

02:35 – А.В.Остроушко:

На Западе, в частности в США, управление жизнеобеспечением людей коммерческой структурой категорически запрещено Законом. То есть УК – это организация, которая собирает с жильцов деньги, сама устанавливают расценки и сама же выполняет работы. Так это и есть конфликт интересов.

Она же, эта УК, не заинтересована в улучшении качества жизни людей в жилых многоквартирных домах (МКД).

А в чём заинтересованы УК, как ООО?

УК, как ООО, заинтересованы в извлечении прибыли из собранных с жильцов денежных средств. И это Закон, так как ООО создаётся для прибыли. Поэтому УК всегда ставит своей целью прибыль.

Что такое прибыль?

Больше с жильцов собрать и меньше после этого затратить на их жизнеустройство и благоустройство. Так что они, эти УК, не плохие. Они действуют строго по Закону. Это у нас народ пока не неграмотный в юридическом и правовом отношении раз позволяет залезть в свой карман.

03:09 – Голос за кадром:

И только непосредственная форма (способ) управления (НСУ) МКД позволяет обеспечить интересы всех участников процесса ЖКХ, включая власть, которая вынуждена заниматься жалобами населения, хотя по Закону не имеет полномочий по переводу МКД на самоуправление.

Начинать надо с общего собрания жильцов. Точнее с выяснение того, что так жить нельзя. На встрече с активистами саянской ассоциации «Мой город» Александр Викторович Остроушко подробно и с примерами рассказал о том, с чего нужно начинать и как действовать дальше.

03:35 – А.В.Остроушко:

Первое общее организационное собрание собственников помещений МКД по вынесенной повестке обсуждений утверждает сразу до двадцати пяти вопросов, решения по которым это же собрание должно принять, кроме решения вопроса о переходе на новый способ самоуправления своим МКД и тарифе.

Среди этих же 25 вопросов нужно решить вопрос об упрощённом методе оповещения о собраниях, о доске объявлений. Каким образом будет осуществляться сбор средств на вывоз мусора; раздельно или вместе со строкой о содержании и техническом обслуживании дома. В том числе один из вопросов – о части полномочий, которые подотчётно делегируются совету МКД с НСУ для его работы между общими собраниями собственников помещений, чтобы не собирать по мелочным вопросам собрания каждую неделю.

То есть текущий план работ по жилому дому принимается и утверждается общим собранием собственников жилого многоквартирного дома. Это то, что надо сделать. А вот как его, этот план, исполнить, принимается советом МКД, как то: выбор подрядчика… Иными словами, крышу приняли решение отремонтировать на общем собрании и поручили это совету исполнить.

Совет МКД с НСУ по решению общего собрания собственников помещений находит лучших подрядчиков, сравнивает их и оттачивает условия договора с выбранным из них, кто не за  120000₽ сделает, а за 100000₽ с тем же качеством и в тот же срок. Это технические вопросы, с чем вполне может справиться  совет МКД.

Получается, что при НСУ мы взяли плюсы у УК и у ТСЖ и преумножили их в самом способе непосредственно управления своим жилым многоквартирным домом. При этом на МКД с НСУ не создаётся юридическое лицо. А раз не создаётся, значит, МКД с НСУ – это неналогооблагаемый субъект. То есть все деньги, что собираются с жильцов на доме с самоуправлением не облагаются налогом. Это не запрещено Законом.

А, чтобы получить ещё и преимущества юридического лица, мы создали в Томске междомовое юридическое лицо в форме некоммерческого партнёрства и в виде территориального общественного самоуправления (ТОС), которое по агентскому договору для больших МКД предоставляет свой расчётный счёт с распределением его на лицевые счета, привязанные к конкретным МКД с НСУ.

Теперь аккумулирование средств, собираемых с жильцов, осуществляется на этих лицевых счетах расчётного счёта ТОС, а распоряжаются ими только уполномоченные от жилых домов с НСУ, как правило, это председатели советов МКД с НСУ. Для малых жилых домов с НСУ расчётные счета вообще не нужны, поскольку в них деньги с жильцов собирают избранные на общих собраниях кассиры по простым ведомостям, расчерченным  в общих писчих тетрадях.

У меня под моим кураторством 30 домов с НСУ. Это должно быть у УК и ТСЖ 30 бухгалтеров. А у нас один бухгалтер в созданном нами для МКД с НСУ некоммерческом партнёрстве. Какая экономия! Этот бухгалтер спокойненько обслуживает все МКД с НСУ. Допустим, совет конкретного МКД с НСУ принял решение оплатить решение работы лифтовой или домофонной компании такую-то сумму по такому-то договору, тогда по электронной почте пересылается письмо с этим решением бухгалтеру ТОС (по телефону можно продублировать), после чего бухгалтер спокойно отправляет в банк платёжку с указанной суммой в банк и всё. Вопрос решён. Ревизионная комиссия отслеживает эти операции.

Кроме того, поскольку на жилом доме с НСУ нет юридического лица, значит, у него нет обязанности заключать трудовые договоры. Мелкие работы, не требующие высокой квалификации: дворник, техничка не требуют трудового договора, достаточно гражданско-правового договора. То есть по Закону юридическое лицо обязано заключать трудовые договоры, а МКД с НСУ – не обязан. По гражданско-правовым договорам бремя подавать раз в год декларацию и платить налоги 13% ложится на самих физических лиц, а именно на тех же дворников и техничек, но никак не на МКД с НСУ.

И  получается, что система самоуправления в МКД, которая взяла плюсы от УК, от ТСЖ, к тому же ещё и не обременена налогами. Поэтому эффективность и рентабельность использования собранных денег с жильцов при НСУ для содержания и технического обслуживания их МКД более 80%. То есть со 100₽ УК выделает на обслуживание и текущий ремонт дома 10₽, ТСЖ – 35₽, а НСУ в системе ЖКХ – 80₽.

07:07 – Голос за кадром:

Основной и очень большой минус НСУ в том, что мы, те, кто желает жить лучше, непрофессионалы. Немногие понимают в коммуналке. Многоквартирный дом – это не трёхкомнатная квартира. С содержанием и ремонтом инженерных сетей в доме даже управляющая компания не справляется. Известно, в каком состоянии у нас подвалы. Если отказаться от услуг УК по содержанию и ремонту инженерных сетей, то можно и дом порушить.

Что на это говорит А.В.Остроушко?

07:32 – А.В.Остроушко:

У нас в Томске появились сейчас подрядные организации без названия УК. В одной их девятиэтажек нашего города провели общее собрание собственников помещений, поскольку жильцы её устали от УК. А в совет дома никто не хочет. Все типа заняты и все работают. В этой ситуации вызвались в совет три девчонки, ничего в коммуналке не соображающие. Но их дом нынче стоит в прекрасном состоянии.

Что они сделали для этого?

Коль они ничего не умеют в коммуналке, то просто собираемые с жильцов деньги контролируют. Нашли на них профессиональную подрядную организацию, с которой заключили абонентский договор на обслуживание инженерных сетей дома: сети теплоснабжения, сети водоснабжения, сети водоотведения и сети электроснабжения. И всё! Они через ту же подрядную организацию поставили и приборы учёта, и организовали их плановую проверку, и наладили консалтинг для заключения правильных договоров с ресурсоснабжающими организациями. Но заказ всех остальных работ, не требующих специальной профессиональной подготовки: техничка, дворник и т.д., не вызвали у них ни каких проблем. И вместе с тем, благодаря тем же девчонкам, никаких прежних проблем на их девятиэтажке со временем не стало.

08:55 – Голос за кадром:

Временами рассказ томского гостя захватывал почище детектива и временами напоминал сказку, хотя необычность лишь в том, что наши люди оказались способны сами принимать решения, прекратили надеяться на дядю и перестали быть равнодушными иждивенцами.

09:10 – А.В.Остроушко:

Мы стали тем, чем и должно стать самоуправление – организаторами населения. И мы получили попутно очень великую вещь. Люди в домах начали чувствовать себя хозяевами своих МКД.

А что такое хозяин?

Очень многие вопросы были нерешаемы в системе, когда УК были чужими. Оброк с жильцов взяли, потом что-нибудь по своему усмотрению сделали. Люди при НСУ стали лучше относиться к общедомовому имуществу, потому, что, став хозяевами своего дома, сразу почувствовали, что это общедомовое имущество стало их имуществом, а не чужим, как раньше. У нас в МКД с НСУ количество неплательщиков уменьшилось в 10 раз только из-за того, что изменилась форма управления их домом. Мы всех неплательщиков стараемся вытащить на общие собрания. Они при этом участвуют в принятии решения, например, по покраске подъезда. Руку такие поднимают при голосовании, а завтра им уже неудобно отвечать отказом на сбор денежных средств по дому для реализации своих же решений. То есть начинают работать другие законы – законы соседского сообщества.

10:11 – Голос за кадром:

А главное – начинают работать законы рынка. Ведь в управляющей компании нам как говорят: «Сколько денег, столько песен». Но при этом распоряжаются нашими деньгами самостоятельно. При непосредственной же форме управления у нас купец, у вас товар. А товар мы ещё повыбираем.

10:28 – А.В.Остроушко:

По эффективности… Я живу в очень маленьком доме. Это был самый первый дом, на котором мы отказывали технологии потихонечку . Дом представляет собой восьмиквартирник. Рядом такой же восьмиквартирник. Два абсолютно одинаковых маленьких дома, благодаря коим обкатали технологии самоуправления уже на группе домов. Когда проверили, что это работает, пошли уже на самоуправление и 60-ти квартирные и 200 квартирные дома.

Так вот, два абсолютно одинаковых дома. В одном заменили всю шиферную крышу так, что она ещё лет 30 простоит. В рядом стоящем таком же доме крышу делала УК. Мы сделали 100% шиферной крыши и при этом на всё работы ушло 80000₽ (40000₽ на материалы и 40000₽ на дорогие шиферные работы). УК на своём доме заменила при осуществляемом ею ремонте только 1/3 шиферной крыши, на что у ней ушло 282000₽. Вот вам, пожалуйста, и вся наглядная разница.

Поэтому у нас сейчас в Томске нет вообще официальных УК с домами на их полном попечении. Вместо них 20% МКД с ТСЖ и 80% МКД с НСУ. Но из этих 80% домов на НСУ только 1% с настоящим классическим НСУ. Остальные же 79% МКД с симбиозом НСУ и УК. Отличие у них только одно, кем аккумулируются собираемые с жильцов средства: на доме или в УК.

Если средства аккумулируются в УК, то уже они хозяева ваших денег и домов, а вы просители и умолятели с прошениями сделать что-нибудь когда-нибудь для вашего дома за ваши деньги.

Если деньги у вас на доме, то уже УК вокруг вас будут землю нарезать и усиленно предлагать и то, и другое сделать для вашего дома. А другая УК тут же говорит: «А мы для вас ещё лучше качественнее и дешевле сделаем». Вот это и есть настоящий рынок. Те УК, что действительно хотят работать, будут востребованы и станут настоящими подрядными организациями.

Собственники же помещений МКД с НСУ, получив возможность выбирать подрядные организации, всегда выберут лучшую из них.

В районные администрации после перехода МКД на НСУ прекратилась лавина жалоб. Второе, образуется величайшая вещь, чего не было достигнуто даже в советское время – люди, выражаясь научным языком, из объектов управления становятся субъектами управления, влияющими и воздействующими на объекты ЖКХ. А по-русски говоря, люди начинают принимать управляющие решения сами.

13:02 – Голос за кадром:

Эти захватывающие лекции можно цитировать бесконечно. Но лучше нам действовать по непреложному закону развития. От простого созерцания к абстрактному мышлению, а затем к практике. И в сё это можно и нужно нам делать вместе.

К примеру, в ассоциации «Мой город», состоящей из советов многих МКД Саянска, их активы каждый четверг собираются по адресу: микрорайон строителей, дом №24. 

---